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Hypothekarkredit

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Kündigung

Rechtsgebiet:
Hypothekarkredit
Stichworte:
Hypothekarkredit
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Für die Kündigung der Hypothekarkreditforderung gilt folgendes:

Grundlagen

    • Hypothekarkreditvertrag
    • ZGB 847
    • SchlTzZGB 28

Grundsätze

    • Allgemeines
      • Vom Gesetz (ZGB 847) abweichende Abreden zu den Kündigungszeitpunkten und zur Kündigungsfrist sind grundsätzlich zulässig (vgl. ZGB 847 Abs. 1)
    • Kündigungsabrede im Hypothekarkreditvertrag
      • Vorrang der vertraglichen Kündigungsregeln
    • Hypothekarkreditvertrag ohne Kündigungsregeln
      • Der (Papier- oder Register-)Schuldbrief kann von beiden Parteien – ohne andere Abrede – unter Wahrung einer halbjährigen Kündigungsfrist auf Ende jeden Monats gekündigt werden (vgl. ZGB 847 Abs. 1)
    • Vorzeitige Rückzahlung der Hypothek
      • Borger kann den Hypothekarvertrag vorzeitig beenden und sich durch Zahlung einer Prämie (sog. Vorfälligkeitsentschädigung) von der Zinszahlungspflicht befreien

Schranke

  • Mindestfrist
    • Die Kündigungsfrist darf nicht kürzer verabredet werden als drei Monate, ausser wenn sich der Schuldner mit der Amortisationszahlung oder den Zinsen in Verzug befindet (vgl. ZGB 847 Abs. 2)
  • Schranke gegen jederzeitiges Kündigungsrecht
    • Diese Mindestfrist soll den Schuldner vor einem jederzeitigen unbilligen Kündigungsrecht schützen

Übergangsrecht (per 31.12.2011)

  • Betroffene Schuldbriefe
      • Vor Inkrafttreten des neuen Schuldbriefrechts vom 01.01.2012) bestandene Schuldbriefe (vgl. SchlTZGB 28)
  • Altrechtliche Verzinsungs- und Zahlungsbestimmungen
    • War keine Kündigungsregeln vereinbart, gilt die dispositive Regel des bisherigen Rechts weiterhin
      • Die ordentliche Kündigung war für Gläubiger und Schuldner je nur auf sechs Monate und auf die üblichen Zinstage möglich (vgl. aZGB 844 Abs. 1)
  • Ehemals kürzere Kündigungsfrist als drei Monate
    • Es gilt die neue Mindestfrist von drei Monaten gemäss ZGB 847 Abs. 2, auch wenn die bisherige kürzere Kündigungsfrist mit allenfalls früherem kantonalem Recht vereinbar war (zwingender Schuldnerschutz).
Art. 847 ZGB

2. Kündigung

1 Der Schuldbrief kann vom Gläubiger oder vom Schuldner mit halbjährlicher Kündigungsfrist auf Ende jeden Monats gekündigt werden, wenn nichts anderes vereinbart ist.

2 Eine solche Vereinbarung darf für den Gläubiger keine kürzere Kündigungsfrist als drei Monate vorsehen, ausser wenn sich der Schuldner mit der Zahlung der Amortisationen oder der Zinsen in Verzug befindet.

Art. 28 SchlTZGB

c. Kündigung

Die Kündbarkeit der Pfandforderungen und die Übertragung der Pfandtitel werden bei den Pfandrechten, die zur Zeit des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits errichtet sind, nach dem bisherigen Recht beurteilt, unter Vorbehalt der zwingenden Vorschriften des neuen Rechtes.

Literatur

  • Vorfälligkeitsentschädigung
    • HAFFNER SILVIA / REICHART PETER, Die Vorfälligkeitsentschädigung im Hypothekargeschäft, in: AJP 2015 S. 1398 – 1408

Judikatur

  • Rechtsnatur der Vorfälligkeitsentschädigung
    • BGer 4A_567/2013, Erw. 5.2.3
    • BGer 4A_229/2007, Erw. 4.1
  • Vorfälligkeitsentschädigung ohne Schadensnachweis
    • BGer 4A_409/2011, Erw. 3.2.2
    • BGer 4A_229/2007, Erw. 4.2
    • BGE 103 II 108
  • Steuerliche Abzugsfähigkeit von „Vorfälligkeitsentschädigungen“ bei Hypothekenauflösungen
    • BGer 2C_1165/2014 / 2C_1166/2014 vom 03.04.2017 = BGE 143 II 396 ff. (Vorzeitige Hypothekenerneuerung: Schuldzins-Abzug bei der Einkommenssteuer nur, falls Neu-Hypothek bei gleichem Kreditgeber)
    • BGer 2C_1148/2015 vom 03.04.2017 = BGE 143 II 382 ff. (Verkauf: Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnermittlung)

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