Ausgangslage für jede Hypothekarfinanzierung ist die sog. Verkehrswertschätzung (Immobilienbewertung, auch: Immobilien-Schätzung, früher: Liegenschaften-Schätzung). Der Verkehrswert bestimmt sich nach Angebot und Nachfrage; solange kein Verkauf stattfindet ist der Verkehrswert hypothetisch, ein „Marktwert“.
Eigentümerschätzung
Unseres Erachtens ist es für die Selbsteinschätzung der Chancen und Risiken des Hypothekarkredit-Vorhabens zweckmässig, vorweg ein Immobilienbewertungs-Gutachten bei einem vor Ort tätigen Immobilienbewerter einzuholen. Die Kosten (zwischen CHF 1‘000 und CHF 3‘000 je nach Objekt) sind mit Blick auf ein zu niedrig bewertetes Pfandobjekt vertretbar (zB niedrigere Belehnung, höhere Amortisation und teurere Zinsen, unzutreffende Entscheidungsgrundlage auch für später (zB Kreditkürzung usw.)). – Ein aktive Teilnahme beim Schätzer-Augenschein vor Ort ermöglicht es dem Eigentümer auch vorgängig die Vor- und Nachteile der Immobilie zu erfahren und sich für das Bankengespräch vorbereiten zu können, kann es doch irritierend sein, wenn man einem vom Vis à Vis Objekt-Nachteile entgegengehalten werden, ohne widersprechen zu können.
Bankschätzung
Abgesehen von kleinen Ergänzungsfinanzierungen beauftragen die Banken externe (akkreditierte) Immobilienbewerter mit der Erstellung einer sog. Verkehrswertschätzung. Dieses Schätzungsgutachten ist und bleibt in aller Regel ein bankinternes Entscheidungsdokument. Nennt der Bankenvertreter ein niedrigeres Bewertungsergebnis kann es sich für empfehlen, für eine optimistischer Beurteilung von Sicherheiten und Schuldner-Rating die „Privatschätzung“ einzureichen.
Eigenheim-Immobilien
Bei selbst genutzten Wohnbauten fehlt es – abgesehen vom nur bei Bestandesobjekten bekannten steuerlichen Eigenmietwert (ca. 70 % des Verkehrswertes) – meistens an Ertragswert-Indikatoren, da das Objekt vom präsumtiven Hypothekarschuldner und seiner Familie selber genutzt wird.
Also muss der Immobilienschätzer primär auf den Realwert des Objektes und – zur Plausibilisierung – auf im Internet recherchierbare Vermietungsangebote für ähnliche Objekte abstellen.
Die Immobilie und ein Grundpfandrecht daran ist für die Banken immer noch eine wesentliche Finanzierungsgrundvoraussetzung. Dem Einkommen des Hypothekarschuldners wird heute eine grössere Bedeutung beigemessen und für den Fall von Krankheit, Invalidität oder Tod die Absicherung durch eine Lebensversicherung (Bank als LV-Begünstigte) verlangt.
Kapitalanlage-Immobilien
Kapitalanlageobjekte werden grundsätzlich mit der Real- und Ertragswert-Methode bewertet.
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Immobilienschätzung allgemein: Mittel aus 2x Ertragswert und 1 x Realwert Immobilienschätzung bei Gewerbebauten: Mittel aus 1x Ertrags- und 1 x Realwert |
Banküblich ist die Berechnungsformel:
$latex \frac{m * Ertragswert + Realwert}{m+1}&s=2=Verkehrswert$
Die Verhältniszahl m wir umso höher angesetzt, je mehr der Realwerte den Ertragswert übersteigt. Meistens wird die Zahl 4 verwendet, je nach Situation höher tiefer (vgl. STUDER HANS, Das Hypothekargeschäft der Schweizerbanken, unter Berücksichtigung der Entwicklungen in den letzten Jahren, in: Beiträge zur Bankbetriebslehre aus dem Institut für Bankwirtschaft an der Hochschule St. Gallen, Band 6, St. Gallen 1985, S. 18)
Die Tendenz bei der Bewertung geht in Richtung „ausschliessliche Ertragswertschätzungen“ resp. Bewertungen nach der DCF-Methode (Discount Cash Flow), machen sich doch Lage, Immobilienzustand und Nutzungsmöglichkeiten im Immobilienertrag bemerkbar. Es ist Sache des Immobilienschätzers die adäquaten Tools bzw. Berechnungsmethoden anzuwenden. Er sollte aber die Berechnungsart nachvollziehbar begründen können.
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