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Vormerkungen

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Kaufs-, Vorkaufs-, Rückkaufsrecht

Rechtsgebiet:
Vormerkungen
Stichworte:
Vormerkung, Vormerkungen
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Die Rechtsverhältnisse von Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrecht charakterisieren sich wie folgt:

Kaufsrecht

Definition

  • Verpflichtung des Eigentümers eines Grundstücks, dieses dem Kaufberechtigten auf erstes Verlangen – Zug um Zug – zu den im Voraus vereinbarten Bedingungen zu übertragen

Gesetzliche Grundlage

Vertrag (Rechtsverhältnis)

Vormerkungsabrede

Vormerkungsdauer

  • neurechtlich
    • 10 Jahre (OR 216a) – – Befristung von Kaufabrede und Vormerkung
    • Beginn des Fristenlaufs mit dem Vertragsabschluss und nicht erst mit der Vormerkung im Grundbuch (vgl. Oger LU, in: ZBGR 2007, S. 192, Erw. 5)
  • altrechtlich
    • Einführung einer zeitlichen Befristung für die Vereinbarung eines Kaufrechts auf 10 Jahre, durch die Sachenrechtsrevision 1991 (Inkraftsetzung: 01.01.1994)
      • übergangsrechtliche Auswirkung auf die Befristungen vor Inkrafttreten der Sachenrechtsrevision 1991 vereinbarten Rechtsverhältnisse ist umstritten
    • an der auf 10 Jahre befristeten Vormerkungsdauer änderte nichts

Vormerkungswirkung

  • Realobligation
  • Eigentumsbeschränkung
  • Möglichkeit, das Grundstück von einem Dritterwerber heraus zu verlangen

Ergänzende Bemerkungen

  • Ein Kaufsrecht muss immer zu 100 % entgeltlich sein; ein teilentgeltlicher Vertrag, zB Abtretungsvertrag (Erbvorbezug, gemischte Schenkung, Vertrag mit Vorbehaltsnutzung usw.) ist nicht vormerkbar

Vorkaufsrecht

Definition

  • Vorrecht auf den Erwerb eines Grundstücks für den Fall, dass der Eigentümer das Grundstück einem Dritten verkauft

Gesetzliche Grundlage

Vertrag (Rechtsverhältnis)

Vormerkungsabrede

Vormerkungsdauer

  • neurechtlich (seit 01.01.1994)
    • 25 Jahren (vgl. ZGB 216a) – Befristung von Vorkaufsabrede und Vormerkung
  • altrechtlich (bis 31.12.1993)
    • 10 Jahre
  • Vormerkungsverlängerung
    • (jeweilige) automatische Erneuerung der festen Vormerkungsdauer ist unzulässig (Gesetzesumgehung + Umgehung des Grundeigentümerschutzes)
    • Es bedarf immer wieder einer neuen Vormerkungsabrede, unter Angabe der neuen Vormerkungsdauer
  • Vorkaufsrecht bei Grundstücken

Vormerkungswirkungen

  • Realobligation
  • Eigentumsbeschränkung
  • Möglichkeit, das Grundstück von einem Dritterwerber heraus zu verlangen

Ergänzende Bemerkungen

  • Nicht vorgemerkt werden
    • Vorkaufsrecht der Miteigentümer
    • Vorkaufsrecht des
      • Grundeigentümers der baurechtsbelasteten Liegenschaft am Baurechtsgrundstück
      • Baurechtsnehmers an der baurechtsbelasteten Liegenschaft

Rückkaufsrecht

Definition

  • Verpflichtung wie beim Kaufsrecht, mit dem Unterschied, dass als Berechtigter nicht ein Dritter, sondern der Verkäufer bzw. frühere Eigentümer bestellt wird

Gesetzliche Grundlage

Vertrag (Rechtsverhältnis)

  • Kaufvertrag (Nebenbestimmung mit der Rückkaufsrechtsabrede)
  • Rückkaufsrecht

Vormerkungsabrede

  • Weitere Bestimmung im Kaufvertrag mit der Vormerkungsabrede (sog. Nebenabrede)
  • Rückkaufsrecht

Vormerkungsdauer

  • 25 Jahre (OR 216a) – Befristung von Rückkaufsabrede und Vormerkung

Vormerkungswirkungen

  • Realobligation
  • Eigentumsbeschränkung
  • Möglichkeit, das Grundstück von einem Dritterwerber heraus zu verlangen

Ergänzende Bemerkungen

  • Mögliche Bedingung für den Rückkauf
    • Überbauung des Grundstücks durch den Käufer einer bestimmten Dauer
  • Rückverkaufspflicht
    • Eine Rückverkaufsverpflichtung kann immer nur obligatorische (und nicht dingliche) Wirkung haben

Judikatur

  • Belastetes Grundstück
    • Zulässigkeit der Vormerkung zu Lasten noch nicht vermessenen Grundstücksflächen (vgl. BGE 81 II 507, Erw. 4)
    • Unzulässigkeit der Vormerkung zu Lasten eines zukünftig zu begründendes Mit- oder Stockwerkeigentums ohne bestimm- oder bestimmbare Miteigentums- oder Wertquote (vgl. BGE 114 II 127)
  • Vorkaufsrecht
    • —
  • Kaufsrecht
    • Zulässigkeit eines bedingten, erst im letzten Halbjahr vor Ablauf der Vormerkungsdauer ausübbares Kaufsrecht (vgl. BGer, in: ZBGR 1954, S. 335)
    • Kombination von Kaufvertrag und vorgemerkten Kaufsrecht, zur Absicherung des Ranges der dinglichen Sicherheit gegenüber später erworbenen Rechten, ist umstritten
  • Rückkaufsrecht
    • —

Weiterführende Informationen

Hinweis

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