Die Rechtsverhältnisse von Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrecht charakterisieren sich wie folgt:
Kaufsrecht
Definition
- Verpflichtung des Eigentümers eines Grundstücks, dieses dem Kaufberechtigten auf erstes Verlangen – Zug um Zug – zu den im Voraus vereinbarten Bedingungen zu übertragen
Gesetzliche Grundlage
Vertrag (Rechtsverhältnis)
- Kaufrechtsvertrag
- Inhalt Kaufrechtsvertrag
Vormerkungsabrede
- Weitere Bestimmung mit der Kaufrechtsabrede im Kaufrechtsvertrag (sog. Nebenabrede)
- Inhalt Kaufrechtsvertrag
Vormerkungsdauer
- neurechtlich
- 10 Jahre (OR 216a) – – Befristung von Kaufabrede und Vormerkung
- Beginn des Fristenlaufs mit dem Vertragsabschluss und nicht erst mit der Vormerkung im Grundbuch (vgl. Oger LU, in: ZBGR 2007, S. 192, Erw. 5)
- altrechtlich
- Einführung einer zeitlichen Befristung für die Vereinbarung eines Kaufrechts auf 10 Jahre, durch die Sachenrechtsrevision 1991 (Inkraftsetzung: 01.01.1994)
- übergangsrechtliche Auswirkung auf die Befristungen vor Inkrafttreten der Sachenrechtsrevision 1991 vereinbarten Rechtsverhältnisse ist umstritten
- an der auf 10 Jahre befristeten Vormerkungsdauer änderte nichts
- Einführung einer zeitlichen Befristung für die Vereinbarung eines Kaufrechts auf 10 Jahre, durch die Sachenrechtsrevision 1991 (Inkraftsetzung: 01.01.1994)
Vormerkungswirkung
- Realobligation
- Eigentumsbeschränkung
- Möglichkeit, das Grundstück von einem Dritterwerber heraus zu verlangen
Ergänzende Bemerkungen
- Ein Kaufsrecht muss immer zu 100 % entgeltlich sein; ein teilentgeltlicher Vertrag, zB Abtretungsvertrag (Erbvorbezug, gemischte Schenkung, Vertrag mit Vorbehaltsnutzung usw.) ist nicht vormerkbar
Vorkaufsrecht
Definition
- Vorrecht auf den Erwerb eines Grundstücks für den Fall, dass der Eigentümer das Grundstück einem Dritten verkauft
Gesetzliche Grundlage
Vertrag (Rechtsverhältnis)
- Vorkaufsrechtsvertrag
- Inhalt Kaufrechtsvertrag
Vormerkungsabrede
- Weitere Bestimmung mit der Vormerkungsabrede im Vorkaufsrechtsvertrag (sog. Nebenabrede)
- Vorkaufsrecht bei Grundstücken
Vormerkungsdauer
- neurechtlich (seit 01.01.1994)
- 25 Jahren (vgl. ZGB 216a) – Befristung von Vorkaufsabrede und Vormerkung
- altrechtlich (bis 31.12.1993)
- 10 Jahre
- Vormerkungsverlängerung
- (jeweilige) automatische Erneuerung der festen Vormerkungsdauer ist unzulässig (Gesetzesumgehung + Umgehung des Grundeigentümerschutzes)
- Es bedarf immer wieder einer neuen Vormerkungsabrede, unter Angabe der neuen Vormerkungsdauer
- Vorkaufsrecht bei Grundstücken
Vormerkungswirkungen
- Realobligation
- Eigentumsbeschränkung
- Möglichkeit, das Grundstück von einem Dritterwerber heraus zu verlangen
Ergänzende Bemerkungen
- Nicht vorgemerkt werden
- Vorkaufsrecht der Miteigentümer
- Vorkaufsrecht des
- Grundeigentümers der baurechtsbelasteten Liegenschaft am Baurechtsgrundstück
- Baurechtsnehmers an der baurechtsbelasteten Liegenschaft
Rückkaufsrecht
Definition
- Verpflichtung wie beim Kaufsrecht, mit dem Unterschied, dass als Berechtigter nicht ein Dritter, sondern der Verkäufer bzw. frühere Eigentümer bestellt wird
Gesetzliche Grundlage
Vertrag (Rechtsverhältnis)
- Kaufvertrag (Nebenbestimmung mit der Rückkaufsrechtsabrede)
- Rückkaufsrecht
Vormerkungsabrede
- Weitere Bestimmung im Kaufvertrag mit der Vormerkungsabrede (sog. Nebenabrede)
- Rückkaufsrecht
Vormerkungsdauer
- 25 Jahre (OR 216a) – Befristung von Rückkaufsabrede und Vormerkung
Vormerkungswirkungen
- Realobligation
- Eigentumsbeschränkung
- Möglichkeit, das Grundstück von einem Dritterwerber heraus zu verlangen
Ergänzende Bemerkungen
- Mögliche Bedingung für den Rückkauf
- Überbauung des Grundstücks durch den Käufer einer bestimmten Dauer
- Rückverkaufspflicht
- Eine Rückverkaufsverpflichtung kann immer nur obligatorische (und nicht dingliche) Wirkung haben
Judikatur
- Belastetes Grundstück
- Zulässigkeit der Vormerkung zu Lasten noch nicht vermessenen Grundstücksflächen (vgl. BGE 81 II 507, Erw. 4)
- Unzulässigkeit der Vormerkung zu Lasten eines zukünftig zu begründendes Mit- oder Stockwerkeigentums ohne bestimm- oder bestimmbare Miteigentums- oder Wertquote (vgl. BGE 114 II 127)
- Vorkaufsrecht
- —
- Kaufsrecht
- Zulässigkeit eines bedingten, erst im letzten Halbjahr vor Ablauf der Vormerkungsdauer ausübbares Kaufsrecht (vgl. BGer, in: ZBGR 1954, S. 335)
- Kombination von Kaufvertrag und vorgemerkten Kaufsrecht, zur Absicherung des Ranges der dinglichen Sicherheit gegenüber später erworbenen Rechten, ist umstritten
- Vgl. BGE 103 III 97 ff. (pro Zulässigkeit)
- Vgl. Literatur (pro Unzulässigkeit) in Box unter
- Rückkaufsrecht
- —
Weiterführende Informationen
- Vorkaufsrecht
- Kaufsrecht
- Rückkaufsrecht
Hinweis
- Immobiliennachfolge
- Abtretung zB mit Vorbehaltsnutzung und Vorkaufsrecht
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