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Grundpfandrecht

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Fremdwährungskredite

Rechtsgebiet:
Grundpfandrecht
Stichworte:
Grundpfandrecht (Hypothek)
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Begriff

Fremdwährungskredit   =   Kredit in ausländischer Währung, d.h. bei Immobilienkrediten in einer anderen Währung als diejenige des Belegenheitsstaates der Immobilie

Arten

Es gilt zwischen 2 Arten von Fremdwährungskrediten zu differenzieren:

  • Immobilie in der Schweiz mit schweizerischer Refinanzierung in Fremdwährung
    • Verbreitung
      • selten
    • Kreditvertrag
      • Kreditsumme in der Fremdwährung
        • Ausnahme
          • Kreditauszahlung in Schweizerfranken
          • Kreditrückzahlung in Fremdwährung
      • Darlehensrückzahlung in Fremdwährung
      • Regelung von Währungsdifferenzen zwischen Kreditverhältnis und Grundpfandrecht
    • Pfandvertrag / Grundpfandrecht
      • Pfandsumme in Schweizerfranken
  • Immobilie im Ausland mit Refinanzierung in Schweizerfranken
    • Verbreitung
      • Ortsansässige Kreditnehmer
        • gross, v.a. in Deutschland und Österreich
      • Schweizer, die im betreffenden Land fremdfinanzierten Grundbesitz halten
        • Zunehmend (Globalisierung)
    • Varianten
      • Eigentümer mit Wohnsitz im Belegenheitsstaat
      • Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland
        • Refinanzierung bei Bank direkt im Belegenheitsstaat
        • Refinanzierung bei Bank im Wohnsitzstaat
          • Eine Bank im Belegenheitsstaat hält Grundpfandrecht und gewährt zG der Bank im Wohnsitzstaat des Hypothekenschuldners eine Bankgarantie oder Bankbürgschaft
          • Relativ kostenintensiv, da für die Bankgarantie bzw. Bankbürgschaft zusätzliche Bankkommissionen anfallen
        • Alternative
          • Rechtsträger für Immobilienbesitz und Refinanzierung gründen
          • Ev. Schuldbeitritt des Aktionärs oder Bankgarantie bzw. Bankbürgschaft zG der kreditierenden Auslandbank
    • Grundpfandrecht
      • Anwendung der Grundpfandrechtsregeln des Belegenheitsstaates der betreffenden Immobilie

Motive 

Für die Aufnahme eines Fremdwährungskredits gibt es verschiedene Motive:

  • günstigere Hypothekarzinsen in der Fremdwährung
    • Achtung
      • Fremdwährungsrisiko bei Wechselkursveränderung
      • Koordinationsproblem von Wechselkurs-Stand und Kreditrückzahlung
  • Wechselkursgewinn, mit der Idee, dass durch eine Wechselkursabschwächung netto eine geringere Schuldsumme zurückzubezahlen ist
    • Achtung
      • Wechselkurs-Entwicklung
      • Rückzahlungstermin ist v.a. Festhypotheken nicht frei bestimmbar
  • Kreditaufnahme in jener Währung, in der der Pfandschuldner sein Einkommen erzielt
    • Kein Auseinanderklaffen von Einkommens- und Schuldrückzahlungs-Währung

Zusätzliche Kosten

  • Währungsumwechslungskosten
  • Zusätzliche Kontogebühren (Fremdwährungskonto)

Chancen / Risiken

Im Gegensatz zu einem Hypothekarkredit in der eigenen Währung kann oder wird sich die Schuld durch Wechselkursveränderungen vergrößern oder verkleinern.

Die einzelnen Chancen und Risiken sind:

  • Günstigere Hypothekarzinsen
    • oft günstigere Schweizerfranken-Zinsen für den Fremdwährungskredit
  • Währungsrisiko
    • Schwächer gewordene Fremdwährung
      • Reduktion der Kreditschuld in der Heimatwährung
    • Teuer gewordene Fremdwährung
      • Erhöhung der Kreditschuld in der Heimatwährung
  • Zinsänderungsrisiko
    • v.a. bei variablen Hypotheken
  • Absicherung durch Devisenoptionsgeschäfte
    • In begrenztem Umfang lassen sich die Risiken aus Wechselkurs- oder Zinsschwankungen begrenzen
    • Zusätzliche (Absicherungs-)Kosten

Weiterführende Informationen

  • Fremdwährungskredite in Schweizerfranken
    • Deutschland
      • Vgl. ImmobilienZeitung vom 04.10.2012, Nr .40-41, S. 17 („Fremdwährungskredite – Das Problem sind die Banken“)
    • Österreich
      • Verbreitung
        • seit 1990er-Jahren
        • rund ein Drittel des Privatkreditvolumens (2008)
        • die sich im Kreditrückzahlungszeitpunkt wegen ungünstigen Wechselkursverhältnisses ergebenden Probleme wurden vielfach mit sog. Tilgungsaussetzungsdarlehen gelöst bzw. aufgeschoben
      • Restriktionen / Rückführungsanordnungen
        • Finanzmarktaufsicht beurteilte am 16.10.2003 das Fremdwährungskredite-Risiko als systemrelevant und gab zunächst Anforderungs-Empfehlungen für Fremdwährungsprivatkredite ab und verbot am 22.03.2010 Neukredite in Fremdwährung sowie Tilgungsträgerkredite für Privatpersonen, abgesehen von wenigen Ausnahmen
      • PFEIFER JOSEF, Chancen und Risiken von Fremdwährungskrediten

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