Der Grundpfandgläubiger hat für die Kosten seiner Vorkehrungen zwecks Wertsicherung des Grundstückes ein unmittelbares gesetzliches Pfandrecht:
- bei wertvermindernden Handlungen des Grundeigentümers [vgl. ZGB 808 Abs. 3]
- bei Wertverminderungen ohne Verschulden des Grundeigentümers [vgl. ZGB 810 Abs. 2]
Die Einzelheiten sind:
- Entstehung
- ohne Eintragung im Grundbuch (bis CHF 1‘000 Pfandsumme)
- mit Eintragung im Grundbuch für Pfandrecht von > CHF 1‘000, wenn es (gutgläubigen) Dritten entgegengehalten werden soll
- Eintragungsfrist: 4 Monate
- Pfandrechtsrang
- Jeder eingetragenen anderen Belastung vorgehend
Art. 808 ZGB
1 Vermindert der Eigentümer den Wert der Pfandsache, so kann ihm der Gläubiger durch das Gericht jede weitere schädliche Einwirkung untersagen lassen.
2 Der Gläubiger kann vom Gericht ermächtigt werden, die zweckdienlichen Vorkehrungen zu treffen, und kann solche auch ohne Ermächtigung vornehmen, wenn Gefahr im Verzug ist.
3 Er kann für die Kosten der Vorkehrungen vom Eigentümer Ersatz verlangen und hat dafür an dem Grundstück ein Pfandrecht. Dieses Pfandrecht entsteht ohne Eintragung im Grundbuch und geht jeder eingetragenen Belastung vor.
4 Ist der Betrag des Pfandrechts höher als 1000 Franken und wird dieses nicht innert vier Monaten nach Abschluss der Vorkehrungen in das Grundbuch eingetragen, so kann es Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht entgegengehalten werden.
Art. 810 ZGB
1 Wertverminderungen, die ohne Verschulden des Eigentümers eintreten, geben dem Gläubiger nur insoweit ein Recht auf Sicherstellung oder Abzahlung, als der Eigentümer für den Schaden gedeckt wird.
2 Der Gläubiger kann jedoch Vorkehrungen zur Beseitigung oder Abwehr der Wertverminderung treffen. Er hat für deren Kosten an dem Grundstück ohne Schuldpflicht des Eigentümers ein Pfandrecht. Dieses Pfandrecht entsteht ohne Eintragung im Grundbuch und geht jeder eingetragenen Belastung vor.513
3 Ist der Betrag des Pfandrechts höher als 1000 Franken und wird dieses nicht innert vier Monaten nach Abschluss der Vorkehrungen in das Grundbuch eingetragen, so kann es Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht entgegengehalten werden.
