Siehe Baukredit-Literatur
In der Praxis sind folgende 3 Grundpfandverschreibungs-Arten anzutreffen:
Maximalhypothek
- = Art der Grundpfandverschreibung, bei der der maximal pfandgesicherte Betrag (inkl. Zinsen und Kosten) im Grundbuch eingetragen wird
- Verbreitung: viel gebräuchlicher als Kapitalhypothek, v.a. bei Baukrediten (siehe aber „Praxis-Hinweis“ unten), bei welchen die Bank einen Kontokorrentkredit mit laufender Rechnung führt und dadurch die quartalsweise belasteten Zinsen und Kreditkommissionen nur schwierig ausscheidbar sind
Kapitalhypothek
- = Art der Grundpfandverschreibung, bei der Kapitalforderung, Zins und Kosten separat gesichert sind (Zinsen durch Zinsabrede (zB im separaten Kreditvertrag) und Eintragung des Maximalzinsenpfandrechts im Grundbuch [vgl. ZGB 818 Abs. 1 Ziffer 3]; Kosten und Verzugszinse kraft ZGB 818 Abs. 1 Ziffer 2)
- Verbreitung: vor allem bei gesetzlichen Grundpfandrechten wie Verkäuferpfandrecht, Bauhandwerkerpfandrecht, Grundsteuerpfandrecht usw.
Grundpfandverschreibung mit Inhaberobligation
- = Grundpfandverschreibung, die mit einer Schuldverpflichtung gegenüber dem Inhaber der Beweisurkunde verbunden ist
- Vgl. ferner Anleihenstitel mit Grundpfandrecht
Praxis-Hinweis
Lange Zeit verlangten die Banken für die Sicherung eines Baukredites zunächst die Begründung einer Grundpfandverschreibung (Maximalhypothek) über die Baukreditsumme zuzüglich 3 Jahreszinsen. Nach Bekanntwerden des effektiven Investitionsvolumens konsolidierte die Bank den Baukredit in einer Hypothek. Dies bedeutete für den Kreditnehmer zusätzliche Kosten für die Ablösung der Grundpfandverschreibung durch ein oder zwei Schuldbriefe, auch wenn die Gebührenordnung des betreffenden Kantons eine infolge sog. gebührenmässiger Verwendung des ersetzen Grundpfandrechts reduzierte Gebühr vorsah. Ende der 1990er-Jahre kamen die Banken aus eigenen Administrations- und Risikomanagementgründen davon ab. Baukredite lassen sich auch direkt durch Schuldbriefe sicherstellen und konsolidieren.
Art. 818 ZGB
1 Das Grundpfandrecht bietet dem Gläubiger Sicherheit:
1. für die Kapitalforderung;
2. für die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse;
3.für drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins; beim Schuldbrief sind nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen pfandgesichert.
2 Der ursprünglich vereinbarte Zins darf nicht zum Nachteil nachgehender Grundpfandgläubiger über fünf vom Hundert erhöht werden.
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