System der festen Pfandstelle

In folgenden zwei Fällen ist das „System der festen Pfandstelle“ ein Thema:

• Pfandstelle eines neuen Grundpfandrechts
• Löschung eines vorrangigen Grundpfandrechts

Pfandstelle eines neuen Grundpfandrechts

• Jedes Grundpfandrecht ein Rang
  • Jedes Grundpfandrecht erhält einen Rang (Pfandstelle).

• Vgl. Entstehung der Rangstelle

• Rangvereinbarung und Grundbucheintrag
  • Die Pfandstelle wird im Pfandvertrag vereinbart und im Grundbuch sowie bei Papier-Schuldbriefen im Titel eingetragen.
  • Ist die vorgesehene Pfandstelle noch nicht frei, ist der Pfandeigentümer (Grundeigentümer) aus dem Pfandvertrag verpflichtet, den geplanten Zustand herzustellen
    • Er hat hiefür entweder den Schuldbrief, der den vorgesehenen Rang bekleidet zu löschen oder mit dem betroffenen Drittgläubiger die Rangänderung für das störende Grundpfandrecht zu vereinbaren und im Grundbuch zu vollziehen
• Beibehaltung des Ranges (Prinzip der festen Pfandstelle)
  • Grundsätzlich gilt das Prinzip der festen Pfandstelle
  • Einmal eingetragen behält das Grundpfandrecht – Änderung vorbehalten – den ursprünglichen Rang
• Immobilienverwertung (Pfandverwertung)
  • Bei der Pfandverwertung fallen Pfandrechtslücken (auch: Leere Pfandstellen) ausser Betracht.
  • siehe
    • Leere Pfandstelle
    • Gesetzliche (Erlös-)Nachrückungsrechte
    • Grundstücksverwertung 

Löschung eines vorrangigen Grundpfandrechts

Bei der Löschung eines von mehreren Pfandrechten ergibt sich vor allem die Pfandstellen- und Nachrückungs-Diskussion dann, wenn nicht das Grundpfandrecht der letzten Pfandstelle gelöscht wird. Wie ist das richtige Vorgehen? – Bleibt eine leere Pfandstelle oder rückt der oder die nachfolgenden Titel (Grundpfandverschreibung, Schuldbrief [Papier-Schuldbrief oder Register-Schuldbrief]) nach? 

• Varianten gemäss Recht
  • Regelfall
    • Prinzip der festen Pfandstelle
      • Das Prinzip der festen Pfandstelle ist ohne weiteres massgebend, d.h. also kein Nachrücken [vgl. ZGB 813 Abs. 1]
        • Der Titel (Wertpapier) wird gelöscht
        • Der Pfandrechtseintrag wird zur sog. leeren Pfandstelle (umgangssprachlich auch: Pfandloch) mutiert und bleibt so fortbestehen
    • Kein gesetzlicher Anspruch auf Nachrücken
      • Ohne Nachrückungsrechtsabrede zwischen Pfandgläubiger und Pfandeigentümer, zur Wirkung gegenüber Dritten im Grundbuch vorgemerkt, hat der Pfandgläubiger keinen Anspruch auf ein Nachrücken [vgl. ZGB 814 Abs. 1]
    • Rechtssicherheit als gesetzgeberisches Motiv für das Prinzip der festen Pfandstelle
      • Der Gesetzgeber hat diesen Regelfall-Schwerpunkt verständlicher Weise aus Rechtssicherheitsgründen präferiert
    • Wirtschaftliche Aspekte
      • Die Rangstelle hat Einfluss auf den Hypothekarzinssatz
        • Ausnahme
          • rangunabhängiges Finanzierungspaket, bei welchem mehrere Schuldbriefe als Ganzes für einen Kredit verpfändet werden
      • Eine bessere Rangierung reduziert dem Pfandgläubiger das wirtschaftliche Risiko
      • Das reduzierte wirtschaftliche Risiko sollte sich auf den Zinssatz auswirken (niedrigerer Zinssatz)
      • Ein automatisches Nachrücken in einen besseren Rang ohne weiteres würde also den Pfandgläubiger besserstellen und den Pfandschuldner benachteiligen
      • Auch die Amortisationspflicht für einen hinteren Rang würde dann weiterbestehen, was sich bei einem vorderen Rang nicht rechtfertigen liesse
  • Ausnahme
    • Nachrücken des oder der nachfolgenden Titel und Grundbucheintragungen im Pfandstellen-Punkt
    • Vgl.
      • Gesetzliche (Erlös-)Nachrückungsrechte
      • Vertragliches (Rang-)Nachrückungsrecht
• Varianten in der Praxis
  • Das Vorgehen von Banken und Grundpfandschuldnern im Rechtsalltag ist im Verhältnis zur Intension des Gesetzgebers gerade umgekehrt. Das wirtschaftliche Sicherheitsbedürfnis der Kreditgeber bzw. Banken zielt auf ein zeitlich unmittelbares Nachrücken, sodass der rechtliche Ausnahmefall im Alltag zum praktischen Regelfall geworden ist.
  • Regelfall
    • Einvernehmliches (vertragliches) Nachrücken
      • Die Anwendung eines Nachrückens erfordert die Einlieferung des nachgehenden (Papier-)Schuldbriefs oder der nachgehenden (Papier-)Schuldbriefe und einen Rangänderungsantrag (Grundbuchanmeldung) des Grundeigentümers (Pfandeigentümers), unter Zustimmung des Pfandgläubigers (meistens kein Problem, da der Pfandeigentümer durch das Nachrücken bessergestellt wird)
      • Bei titellosen Grundpfandrechten wie bei der Grundpfandverschreibung und bei dem Register-Schuldbrief genügt die Änderung der Rangstelle im Grundbuch; die Beweisurkunde muss nicht, aber darf nachgeführt werden.
  • Ausnahme
    • Titellöschung und Modifikation des Grundbucheintrags auf „leere Pfandstelle“ (umgangssprachlich auch: Pfandloch)

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