Als unmittelbare gesetzliche Grundpfandrechte gelten:
- Pfandrecht für Kosten aus Sicherungsvorkehren
- Pfandrecht für Auslagen zur Erhaltung der Pfandsache
- Kantonal-rechtliche Pfandrechte
Die unmittelbaren gesetzlichen Grundpfandrechte des Bundesrechts sind sehr selten anzutreffen.
Demgegenüber führen die kantonal-rechtlichen Pfandrechte, namentlich die Grundstückgewinnsteuer-Pfandrechte in Kantonen, die diese kennen, zu unangenehmen Überraschungen bei Erwerbern und Kreditgebern. – Es kann, was wir immer wieder tun, nicht genügend darauf hingewiesen werden, dass sich Erwerber und Kreditgeber über unveranlagte Handänderungen und die aus der konkreten Handänderungen entstehenden Steuern zu erkundigen bzw. diese sicherstellen zu lassen.
Art. 836 ZGB
1 Räumt das kantonale Recht dem Gläubiger für Forderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem belasteten Grundstück stehen, einen Anspruch auf ein Pfandrecht ein, so entsteht dieses mit der Eintragung in das Grundbuch.
2 Entstehen gesetzliche Pfandrechte im Betrag von über 1000 Franken aufgrund des kantonalen Rechts ohne Eintragung im Grundbuch und werden sie nicht innert vier Monaten nach der Fälligkeit der zugrunde liegenden Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der
Entstehung der Forderung in das Grundbuch eingetragen, so können sie nach Ablauf der Eintragungsfrist Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegengehalten werden.
3 Einschränkendere Regelungen des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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