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Hypothekarkredit

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Wohneigentumsfinanzierung mit Pensionskassengeldern

Rechtsgebiet:
Hypothekarkredit
Stichworte:
Hypothekarkredit
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Definition

  • Nutzung des Pensionskassengelds für selbst genutztes Wohneigentum (ohne Ferienhäuser, Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen)

Grundlagen

  • Wohneigentumsförderung (WEF)
  • BVG 30 bis BVG 30g
  • OR 331d und OR 331e
  • Vo über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge

Vorbezug

Alterslimite

  • Bezug bis 3 Jahre vor dem frühesten Pensionierungszeitpunkt

Zustimmung des Ehepartner / eingetragenen Partners

  • Erfordernis der schriftlichen Einwilligung des Partners
  • Vorbezug beider Ehegatten erfordert Eigentum beider Partner an der selbst genutzten Immobilie

Konkubinatspaare

  • Voraussetzung, dass Konkubinatspaare die Immobilie im Miteigentum erwerben
  • Rückforderung im Todesfall eines Konkubinatspartners, da diesem keine Ehegattenrente zusteht
  • Weiterführende Informationen

Wartezeit

  • Die Pensionskasse (PK) braucht bis zu 6 Monate für die Auszahlung des Vorbezugskapitals (Achtung: Wartezeit kann Immobilienerwerb verzögern)
  • Verweigerungsrecht von Pensionskassen (PK) mit Unterdeckung bis zu deren Behebung, sofern und soweit dies im Reglement vorgesehen ist

Kosten

  • Es gibt Pensionskassen (PK), die Prüfungs- und Bearbeitungsgebühren für den Vorbezug verlangen

Maximalbezug

  • Begrenzung auf Freizügigkeitsguthaben des 50. Altersjahres oder
  • 50 % der Freizügigkeitsguthaben im Bezugszeitpunkt

Mindestbezüge

  • CHF 20‘000

Bezugszweck

  • Positiv: Selbst bewohnte Immobilie (Haus oder Wohnung)
    • Immobilien-Erwerb
    • Beteiligung an Wohneigentum
    • Immobilien-Renovation
    • Wertvermehrende Investition in Wohnimmobilie
    • Rückzahlung Hypothekardarlehen
  • Negativ: kein Ferienhaus, keine Ferienwohnung, keine Zweitwohnung
  • Örtlich: in der Schweiz oder im Ausland (Grenzgänger)
  • Veräusserungsbeschränkung: Anmerkung im Grundbuchblatt der Immobilie

Bezugskadenz

  • nur alle 5 Jahre

zulässige Formen des Wohneigentums

  • Eigentumsformen
    • Alleineigentum
    • Gesamteigentum (Gesamthandverhältnis mit Partner)
      1. Ehegattengesellschaft
    • Miteigentum (mit Partner)
      1. Miteigentum
    • Stockwerkeigentum
      1. Stockwerkeigentum
    • Beteiligungen
      • Erwerb von Anteilscheinen an Wohnbaugenossenschaft
      • Erwerb von Aktien an Mieter-Aktiengesellschaft
        1. Aktiengesellschaft
      • Gewährung von partiarischen Darlehen an gemeinnützige Wohnbauträger

Rückzahlung

    • Recht am Vorbezugsbetrag verbleibt bei der Pensionskasse (PK)
    • Rückzahlungspflicht bei Verkauf der selbst genutzten Immobilie oder Einräumung einer Berechtigung, die einer Veräusserung gleichkommt (zB Nutzniessung)
      • Ausnahmen
        1. Veräusserung an vorsorgerechtlich Begünstigten (vgl. BVG 19 und BVV2 20); vgl. immobiliennachfolge.ch/
        2. Reinvestition des Vorbezugs binnen 2 Jahren in eine Ersatzimmobilie
      • Rückzahlungsrecht (freiwillige Rückzahlung)
        • Bis 3 Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen, bis zum Eintritt eines andern Vorsorgefalls oder bis zur Barauszahlung der Freizügigkeitsleistung
        • Mindestrückzahlungsbetrag: CHF 20‘000
      • Ehescheidung / gerichtliche Auflösung bei eingetragener Partnerschaft
        • Aufteilung auf exEhegatten bzw. exPartner
      • Einkäufe
        • Freiwillige PK-Einkäufe nur nach erfolgter Rückzahlung des Vorbezugs
      • Zusatzversicherung
        • PK sollte eine solche anbieten oder vermitteln

Verpfändung

Funktion

  • PK-Guthaben wird der Bank verpfändet und gilt als solide Sicherheit
  • Nutzen: Höherer Belehnungsgrad der Bank

Quantitativ der Verpfändung

  • Anspruch auf Vorsorgeleistung oder
  • Betrag bis zur Höhe der Freizügigkeitsleistung

Bedingungen / Begrenzungen

  • ähnlich wie beim Vorbezug
    • Begrenzung nach Alter 50
    • Schriftliche Zustimmung des Ehegatten bzw. des eingetragenen Partners
    • Frist von 3 Jahren vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen
    • Einschränkungen bei Unterdeckung der Pensionskasse (PK)
  • vide Verordnungsgrundlage

Vorbezug oder Verpfändung?

Vorteile Vorbezug

  • Vorbezug schafft zusätzliches Eigenkapital
  • Niedrigere Fremdfinanzierung
  • Zusätzliches Eigenkapital schafft ein besseres Rating und reduziert die Fremdkapitalkosten

Nachteile Vorbezug

  • Leistungskürzungen bei der PK (niedrigere Altersrente und tiefere Leistungen bei Invalidität und Tod)
  • Besteuerung der PK-Auszahlung
  • Reduzierter Schuldzinsabzug beim Einkommen verursacht höhere Steuern und PK-Auszahlung schafft grösseres steuerbares Vermögen

Vorteile Verpfändung

  • Keine Leistungskürzungen (keine Vorsorgelücke)
  • PK-Einkäufe bleiben weiterhin möglich
  • Fortlaufende Alterskapital-Verzinsung
  • Steuerersparnis aufgrund der höheren Zinskosten

Nachteile Verpfändung

  • Höherer Zinsaufwand wegen des höheren Fremdkapitalanteils
  • Rückzahlung des Darlehens in Höhe des verpfändeten PK-Kapitals bis hin zur Pensionierung

Fazit

  • Verpfändung ist oft besser als ein Vorbezug
  • Erfordernis der Prüfung im konkreten Einzelfall

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