Ohne Anspruch auf Vollständigkeit wird bei der Kreditierung hinsichtlich des Hypotheken-Unterpfandes vor allem auf folgende Kriterien abgestellt:
Lage
- Makrolage
- Mikrolage
Bewertung
- Substanzwert (heute vorausgesetzt, weniger wesentlich als früher)
- Marktgängigkeit
- Keine Spezialimmobilie
- Keine in erheblichem Masse auf die individuellen Unternehmensbedürfnisse zugeschnittene Baute bzw. Immobilie
- Baurecht mit Stockwerkeigentum
- Bestimmte Banken finanzieren nur Baurechtsbauten, deren baurechtsbelastete Liegenschaft Eigentum von beständigen und verlässlichen Baurechtsgebern wie Staat, Schweizerische Bundesbahnen (SBB), Allmendgenossenschaften, Klöster u.ä. sind
- Vgl. ferner: StWE im Baurecht
- Industriebrachen erfordern in verschiedener Hinsicht eine besondere Beurteilung
- Vgl. hiezu Industriebrache
- Ertragskraft und Nachhaltigkeit
- Mietermix
- Mieter / Mieterbonität
- Einkaufscenter
- Präsenz eines erstklassigen, Publikum anziehenden Ankermieters
- Klumpenrisiko (zB nur ein Mieter)
- Mieterbonität von besonderer Bedeutung
- Einkaufscenter
- Mietkonditionen
- Rohbaumiete oder ausgebaute Räume
- Mietdauer
- Mietkonditionen / Mietzinsanpassungsregeln im Mietvertrag
Vermietungsquote
- Viele Banken verlangen für die Kreditgewährung bzw. Kreditfreigabe eine Vermietungsquote von mindestens 66 %
- Die Vermietungsquote ist verhandelbar, bei
- höherem Eigenmittelanteil
- Drittsicherheiten
- etc.
- Kreditfreigabe gestaffelt nach der jeweiligen Vermietungsquote
- Die Vermietungsquote ist verhandelbar, bei
Endausbau / Innenausbau
- Eigentümerausbau
- Der Eigentümerausbau bewirkt ein höheres Investitionsvolumen
- Eigentümerausbau nach Mieterwunsch
- Solche Eigentümer-Endausbauten nach den Mieterwünschen werden vom Hypothekargläubiger refinanziert, bei
- langfristigen Mieterverhältnissen
- Innenausbauten, die sich in einem höheren Mietzins manifestieren
- Dritt-Wiederverwendbarkeit
- Exkurs: Eigentümerausbau
- Solche Eigentümer-Endausbauten nach den Mieterwünschen werden vom Hypothekargläubiger refinanziert, bei
- Rohbaumiete
- Der Mieterausbau (Endausbau bzw. der Innenausbau) geht kraft des sachenrechtlichen Akzessionsprinzips (ZGB 667 Abs. 2) ins Eigentum des Vermieters über
- Rohbaumiete
Weiterführende Informationen
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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