Definition
Die Variante „Erbvorbezug“ ist eine unentgeltliche, aber anrechnungspflichtige Uebertragung einer nicht hypothekarisch belasteten Immobilie.
Steuern
Der reine Erbvorbezug bewirkt bei den Grundsteuern einen Steueraufschub; die Grundsteuern werden erst beim Weiterverkauf durch den Erwerber realisiert und abgerechnet; bis dahin handelt es sich um sog. „latente Steuern“; der Erwerber bezahlt bei nur kurz- oder mittelfristiger Haltedauer Steueranteile des Veräusserers.
Vorhandensein einer Hypothek und Schuldübernahme durch den präsumtiven Erben:
Es liegt eine sog. Gemischte Schenkung vor.
Kautelen
Voraussetzungen
- Unentgeltliche Immobilienübertragung, aber mit Anrechnung der Gegenleistung an den dereinstigen Erbteil
- Immobilie ist hypothekenfrei
- Entbehrlichkeit des Erbvorbezugswertes durch den Veräusserer
- (nicht zwingend) präsumtiver Erbteil des Erwerbers sollte höher als der Erbvorbezugsbetrag sein.
Vorteile
- Erwerber wird Eigentümer (strittig würde nur der Übernahmepreis)
- Erbvorbezug bewirkt Tragbarkeitsvorteil für den Erwerber
Nachteile
- Übertragung ohne Wertbestimmung
- Unsicherheit bis zur Erbteilung des Veräusserers, was das Erwerbsobjekt gekostet hat bzw. kostet
- Übertragung mit Wertbestimmung (2 Immobilien-Schätzungen)
- Ausgleichungsrisiko für Mehrwertanteil und Ertragsvorteil aus Erbvorbezugsteil
- Herabsetzungsrisiko
- Übertragung mit Wertbestimmung (2 Immobilien-Schätzungen) + Ausgleichungsdispens
- Herabsetzungsrisiko
- Latente Steuern
- Ohne Einbeziehung der übrigen Pflichtteilserben fehlt der Ansprechpartner für eine Preisermässigung.
- Trotzdessen hat dies der Erwerber beim Veräusserer zu thematisieren.
- Die Preisermässigung um die latenten Steuern (idR 50 % der, würde das Objekt an einen Dritten verkauft, anfallenden Grundsteuern, die der Veräusserer bei der Erbvorbezugs-Variante „spart“) / offener Ausweis der Preisermässigung in der Abtretungspreis-Berechnung im Abtretungsvertrag.
Tipps
- Bestimmen Sie, ob der Erbvorbezug (Vorempfang) durch den Nachkommen (Erben) auszugleichen ist oder nicht (Ausgleichungsdispens).
- Bestimmen Sie bei einem Ausgleichungsdispens auch genau in welchen Aspekten bzw. in welchem Umfange der Nachkomme (Erbe) von der Ausgleichung dispensiert ist.
Weiterführende Informationen
- Erbvorbezug
- Ausgleichungsanordnungen | ausgleichungsanordnungen.ch
- Ausgleichungsdispens | ausgleichungsdispens.ch
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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