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Bauland

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Bäuerlichem Bodenrecht unterstelltes Bauland

Rechtsgebiet:
Bauland
Stichworte:
Bauland
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Im Falle der Unterstellung unter das Bundesgesetz über landwirtschaftliche Entschuldung (Entschuldungsgesetz; LEG; SR 211.412.12) muss die zu verkaufende landwirtschaftlich genutzte Baulandparzelle „verkaufsfähig“ gemacht werden:

Ausgangslage / Veräusserungsbeschränkung

BGBB-Unterstellung

  • Solange Grundstücke, die sich teils innerhalb und teils ausserhalb der Bauzone befinden, fallen – solange sie nicht entsprechend aufgeteilt sind – unter die Bestimmungen des Bundesgesetzes über das Bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11)

Erwerbsberechtigung nur für ausgebildete Selbstbewirtschafter

  • Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken ist ausgebildeten Selbstbewirtschaftern vorbehalten; dies gilt auch für dem landwirtschaftlichen Bodenrecht unterstehende Baulandparzellen

Abparzellierung von Bauland ab Grundstücken, die sich teils in der Bauzone und teils ausserhalb der Bauzone befinden

Abtrennung von nicht betriebsnotwendigem Bauland

  • Zustimmung der  zuständigen kantonalen Behörde
  • Berücksichtigung der Bauzonengrenze bei der Grenzen-Festlegung beim Geometer

Betriebsnotwendige landwirtschaftliche Gebäude einschliesslich des betriebsnotwendigen Umschwungs

  • BGBB-Unterstellung
    • Solche Liegenschaften fallen selbst dann unter den Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB), wenn es innerhalb der Bauzone liegt
  • Landwirtschaftlich genutzte Gebäude
    • Betriebsleiterwohnhaus mit Altenteil (sog. Stöckli)
    • Umschwung lässt sich nicht einheitlich definieren
      • Kantonal unterschiedliche Anforderungen
      • Prüfung im individuell konkreten Einzelfall
  • Viehlose Betriebe
    • Betriebsleiterwohnhaus mit Altenteil (sog. Stöckli)
    • Verkehrsflächen + Gemüsegarten
      • Kantonal unterschiedliche Anforderungen
      • Prüfung im individuell konkreten Einzelfall
  • Tierhaltungsbetriebe
    • Betriebsleiterwohnung mit Altenteil (sog. Stöckli)
    • Flächen für tierhaltungskonformen Auslauf für die Tiere (zwingend); gemäss Gesetz sind fakultativ Weideflächen
      • Kantonal unterschiedliche Anforderungen
      • Prüfung im individuell konkreten Einzelfall

Landwirtschaftlich genutztes Bauland mit früherer Hofübergabe / Hofübernahme

Ausgangslage

  • Nicht selten ist landwirtschaftlich genutztes Bauland zusammen mit landwirtschaftlichen Grundstücken Teil eines noch betriebenen Bauernhofs

Hofübergabe (Erbvorbezug) oder Hofübertragung (Erbteilung)

  • Hof, Landwirtschafts- und Bauland werden zur Bewahrung der Überlebensfähigkeit des Landwirtschaftsbetriebes oft nicht auseinandergerissen und einem Erben als Selbstbewirtschafter durch Erbvorbezug übertragen oder in der Erbteilung zugeteilt worden
  • Solche Baulandparzellen sind dann für einen Landwirtschaftskredit gesamtverpfändet.

ev. Gewinnanteils- und Vorkaufsrecht zugunsten der Nichtübernehmer

  • In solchen Fällen ist abzuklären, ob ein Miterbe sein Vorkaufsrecht ausübt
  • Ebenso muss mit dem Verkauf die Ausrichtung des Gewinnanspruchs bzw. Gewinnanteils an die Miterben bewerkstelligt bzw. koordiniert werden; da dem Selbstbewirtschafter vor dem Baulandverkauf die erforderliche Liquidität fehlt, muss meisten der Baulanderwerber mit einbezogen werden

Vorsicht bei Bauland in der Hofübergabe und danach

  • Beurteilung im individuell konkreten Einzelfall
  • Beizug eines Beraters empfehlenswert
  • Siehe auch in der Box

Herstellung der Verkäuflichkeit

Entlassung aus der Landwirtschaftsunterstellung

  • Vor einem Baulandverkauf hat der Eigentümer die Entlassung aus der Landwirtschaftsunterstellung bei der zuständigen kantonalen Behörde zu veranlassen

Pfandentlassung

  • Unter Umständen muss der verkaufende Bauer, wenn nach der Pfandentlassung des zu verkaufenden Baulandgrundstücks die ertragswertorientierte Pfandbelastung zu hoch ist, eine Pfandnachdeckung beibringen bzw. eine Kreditteilrückzahlung vornehmen (zB bei einem die „Belastungsgrenze“ übersteigenden Landwirtschaftskredit)

Weitere Informationen

Weiterführende Literatur für Baulandbauern

  • BÜSSER ANDREAS / HOTZ REINHOLD, in: Schweizerischer Bauernverband Treuhand und Schätzungen (Hrsg.), Das Bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, (2. Aufl.) Brugg 2011.
  • GEISER THOMAS, Ehegüterrecht und Bäuerliches Bodenrecht, in: Stephan Wolf (Hrsg.), Güter- und erbrechtliche Fragen zur einfachen Gesellschaft und zum bäuerlichen Bodenrecht, Bern 2005, 99 ff.
  • HAUSHEER HEINZ / LINDENMEYER LIEB SASKIA, Einfache Gesellschaft und Ehegüterrecht, in: Stephan Wolf (Hrsg.), Güter- und erbrechtliche Fragen zur einfachen Gesellschaft und zum bäuerlichen Bodenrecht, Bern 2005,1 ff.
  • PFÄFFLI ROLAND, Die praktischen Auswirkungen im neuen bäuerlichen Bodenrecht, in: ZBGR 74 (1993), 179 ff.
  • SCHÖBI FELIX, Privatrechtliche Beschränkungen im landwirtschaftlichen Bodenrecht, in: ZBGR 74 (1993), 151 ff.
  • SEBEL LORENZ / HOTZ REINHOLD, in: Schweizerischer Bauernverband Treuhand und Schätzungen (Hrsg.), Das Bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, (2. Aufl.) Brugg 2011.
  • STUDER BENNO, in: Schweizerischer Bauernverband Treuhand und Schätzungen (Hrsg.), Das Bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerli­che Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, (2. Aufl.) Brugg 2011.
  • WÜRSCH MARTIN / KOLLER PIUS, Besteuerung von landwirtschaftlich genutzten Baulandgrundstücken – eine Analyse des Bundesgerichtsurteils 2C_11/2011 vom 02.12.2011
  • ZIMMERLI ULRICH, Das neue bäuerliche Bodenrecht – Die Grundzüge der Gesetzesrevision, in: ZBGR 74 (1993), 137 ff.
  • ZOBL DIETER, Grundbuchrecht, (2. Aufl.) Zürich 2004.

Judikatur für Baulandbauern

BGE 2C_11/2011 vom 02.12.2011

Weiterführende Links für Baulandbauern zu den Besteuerungsfolgen (Einkommensbesteuerung des Gewinns) bei Verkauf oder Überführung von Bauland aus dem Geschäftsvermögen ins Privatvermögen

ESTV-Kreisschreiben Nr. 38 – Besteuerung von Kapitalgewinnen aufgrund einer Veräusserung von in der Bauzone gelegenen Grundstücken im Geschäftsvermögen von Landwirten, vom 17.07.2013

BAUERNZEITUNG vom 20.01.2012, S. 3: „Hohe Steuern für Bauland – Bauland-Verkäufe / Das Bundesgerichtsurteil betreffend Gewinnbesteuerung aus Landverkäufen sorgt für grosse Unruhe. Eine erste Zusammenstellung, wen es hart trifft.“

KOLLER PIUS, Kurzkommentar zu BGE 2C_11/2011 vom 2. Dezember 2011 in Sachen Besteuerung von landwirtschaftlich genutzten Baulandgrundstücken, in: Jusletter vom 27.02.2012 | studer-law.com

Weiterführende Informationen zur Abparzellierung

Privates Parzellarordnungsverfahren

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