Privates Parzellarordnungsverfahren

Das private Parzellarordnungverfahren ist geprägt durch folgende Verhältnisse:

Parzellenbestimmung

• Grenzen
  • Die im Grundbuch aufgenommenen Grundstücke haben klar bestimmte Grundstücksgrenzen (ZGB 942)
• Amtliche Vermessung
  • Massgeblichkeit des Grundbuchplans, der vom Vermessungsamt bzw. von einem Geometer geführt wird

Recht des Grundeigentümers auf Parzellierung oder Zusammenlegung

Grundsatz

• Jeder Grundeigentümer hat das Recht, sein Grundstück
  • zu parzellieren
  • mit einem seiner anderen anstossenden Grundstücke zusammenzulegen
• Beachtung bestimmter Vorschriften
  • (erlaubter) Grenzbau
  • Öffnung in Grenzfassaden
  • Brandmauern

Ausnahmen

• Einleitung
  • Eine Abparzellierung kann diversen öffentlich- oder privat-rechtlichen Beschränkungen unterliegen
• Realteilungs- und Zerstückelungsverbot
  • Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke
    • gilt auch für solche mit gemischter Nutzung, die teils in der Bauzone belegen sind und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören
    • Bäuerlichem Bodenrecht unterstelltes Bauland
  • Grundstücke in der Erbteilung
    • Landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke ZGB 619
    • Grundstücke
• Verletzung Ausnützungsziffer (Ausnützungsüberschreitung)
  • Bei einer baulich maximal ausgenutzten Liegenschaft kann durch Abparzellierung einer übernutzte Parzelle entstehen
  • Abgetrennter Parzellenteil kann bei zugeschlagener Nachbarparzelle dann nicht nochmals baulich genutzt werden (keine Umgehung des Verbots doppelter Ausnützung eines Grundstücks durch nachträgliche Abparzellierung)
    • Ev. Lösung: Ausnutzungsübertragung (Ausnützungstransfer von einer Nachbarparzelle)
• Verletzung Grenzabstand (Abstandsverletzung)
  • ein ursprünglich ausreichender Grenzabstand kann durch die Abparzellierung unterschritten werden (Abstandsunterschreitung)
  • trotz eines solchen zugeschlagenen Teilstücks zum Nachbargrundstück müssen in Summe die Grenzabstände eingehalten werden
    • Ev. Lösung: Ausnahmebewilligung

Baubewilligung

• Grundsatz
  • Eine Grundstücksabparzellierung bedarf einer Baubewilligung
    • nach Erteilung einer Baubewilligung
    • nach Überbauung
  • Motiv
    • Es sollen bei der Abparzellierung keine die Bauvorschriften widersprechenden Verhältnisse geschaffen werden
• Ausnahmen
  • Keiner Baubewilligung bedürfen
    • unüberbaute Grundstücke
    • Vereinigung von Grundstücken
  • Zwangsabtretung (Enteignung)
    • Interessenabwägung der für die Abtretung zuständigen Behörde, ob baurechtswidrige Verhältnisse als Folge des Eingriffes gerechtfertigt sind
  • Obliegenheit des Grundeigentümers
    • Keine Bildung einer gefangenen, sog. Helikopterparzelle
    • Überbauung mit unbenutzter, verfallener Baubewilligung

Selbstakt

• Ein Grundeigentümer
  • bildet aus einem (Bauland-)Grundstück zwei Grundstücke oder
  • legt zwei Grundstücke zusammen

Akt zweier Eigentümer

• Zwei oder mehrere Grundeigentümer
  • treten sich gegenseitig (zB zur Grenzbereinigung oder Herstellung der Überbaubarkeit Land ab
    • = Tausch, mit oder ohne Tauschaufgabe (Bezahlung des zu viel erhaltenen Teils)
  • kommen überein (Kauf, private oder öffentliche Steigerung, Schenkung etc.), dass der eine dem anderen einen (Bau-)Landteil abtritt und mit dessen bisherigem Grundstück vereinigt (Vereinigung) oder als separate Parzelle (Neuparzellierung) diesem veräussert

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