Das private Parzellarordnungverfahren ist geprägt durch folgende Verhältnisse:
Parzellenbestimmung
- Grenzen
- Die im Grundbuch aufgenommenen Grundstücke haben klar bestimmte Grundstücksgrenzen (ZGB 942)
- Amtliche Vermessung
- Massgeblichkeit des Grundbuchplans, der vom Vermessungsamt bzw. von einem Geometer geführt wird
Recht des Grundeigentümers auf Parzellierung oder Zusammenlegung
Grundsatz
- Jeder Grundeigentümer hat das Recht, sein Grundstück
- zu parzellieren
- mit einem seiner anderen anstossenden Grundstücke zusammenzulegen
- Beachtung bestimmter Vorschriften
- (erlaubter) Grenzbau
- Öffnung in Grenzfassaden
- Brandmauern
Ausnahmen
- Einleitung
- Eine Abparzellierung kann diversen öffentlich- oder privat-rechtlichen Beschränkungen unterliegen
- Realteilungs- und Zerstückelungsverbot
- Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke
- gilt auch für solche mit gemischter Nutzung, die teils in der Bauzone belegen sind und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören
- Bäuerlichem Bodenrecht unterstelltes Bauland
- Grundstücke in der Erbteilung
- Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke
- Verletzung Ausnützungsziffer (Ausnützungsüberschreitung)
- Bei einer baulich maximal ausgenutzten Liegenschaft kann durch Abparzellierung einer übernutzte Parzelle entstehen
- Abgetrennter Parzellenteil kann bei zugeschlagener Nachbarparzelle dann nicht nochmals baulich genutzt werden (keine Umgehung des Verbots doppelter Ausnützung eines Grundstücks durch nachträgliche Abparzellierung)
- Ev. Lösung: Ausnutzungsübertragung (Ausnützungstransfer von einer Nachbarparzelle)
- Verletzung Grenzabstand (Abstandsverletzung)
- ein ursprünglich ausreichender Grenzabstand kann durch die Abparzellierung unterschritten werden (Abstandsunterschreitung)
- trotz eines solchen zugeschlagenen Teilstücks zum Nachbargrundstück müssen in Summe die Grenzabstände eingehalten werden
- Ev. Lösung: Ausnahmebewilligung
Baubewilligung
- Grundsatz
- Eine Grundstücksabparzellierung bedarf einer Baubewilligung
- nach Erteilung einer Baubewilligung
- nach Überbauung
- Motiv
- Es sollen bei der Abparzellierung keine die Bauvorschriften widersprechenden Verhältnisse geschaffen werden
- Eine Grundstücksabparzellierung bedarf einer Baubewilligung
- Ausnahmen
- Keiner Baubewilligung bedürfen
- unüberbaute Grundstücke
- Vereinigung von Grundstücken
- Zwangsabtretung (Enteignung)
- Interessenabwägung der für die Abtretung zuständigen Behörde, ob baurechtswidrige Verhältnisse als Folge des Eingriffes gerechtfertigt sind
- Obliegenheit des Grundeigentümers
- Keine Bildung einer gefangenen, sog. Helikopterparzelle
- Überbauung mit unbenutzter, verfallener Baubewilligung
- Keiner Baubewilligung bedürfen
Selbstakt
- Ein Grundeigentümer
- bildet aus einem (Bauland-)Grundstück zwei Grundstücke oder
- legt zwei Grundstücke zusammen
Akt zweier Eigentümer
- Zwei oder mehrere Grundeigentümer
- treten sich gegenseitig (zB zur Grenzbereinigung oder Herstellung der Überbaubarkeit Land ab
- = Tausch, mit oder ohne Tauschaufgabe (Bezahlung des zu viel erhaltenen Teils)
- kommen überein (Kauf, private oder öffentliche Steigerung, Schenkung etc.), dass der eine dem anderen einen (Bau-)Landteil abtritt und mit dessen bisherigem Grundstück vereinigt (Vereinigung) oder als separate Parzelle (Neuparzellierung) diesem veräussert
- treten sich gegenseitig (zB zur Grenzbereinigung oder Herstellung der Überbaubarkeit Land ab
Weiterführende Informationen
Baurecht als Alternative
- Selbständiges + dauerndes Baurecht
- Übertragbar, eingeräumt auf mind. 30 und max. 99 Jahre
- Ausgestaltung als Grundstück, mit Einzeichnung der „Baurechtsgrenzen“ im Grundbuch
- Hauptgegenstand
- Recht zu bauen und die Baute fortbestehen zu lassen
- Vorteile
- Baurechtsgeber
- Bei zahlungssicherem Baurechtsnehmer gut rentierende Kapitalanlage
- Baurechtsnehmer
- Sukzessive Entgeltung der Baurechtsnutzung anstelle einer Einmal-Investition wie beim Bauland
- Baurechtsgeber
- Nachteile
- Baurechtsgeber
- Unverkäuflichkeit, ausser gegen Ende der Baurechtsdauer
- Handänderung an nicht mehr solventen Baurechtsnehmer
- Baurechtsnehmer
- Begrenzte Verkäuflichkeit in einem Käufermarkt, d.h. sobald wieder Immobilien nicht im Baurecht erhältlich sind
- Baurechtsgeber
- Weitere Detailinformationen
Weiterführende Informationen
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