Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) hat gegenüber dem jeweiligen Stockwerkeigentümer ein mittelbares gesetzliches Pfandrecht:
- Pfandobjekt
- Stockwerkeinheit des säumigen Stockwerkeigentümers bzw. seines Rechtsnachfolgers
- Pfandsumme
- auf die letzten 3 Jahre entfallenden Beiträge [vgl. ZGB 712i]
- Rang
- Bestimmung der Pfandstelle nach dem Altersprioritätsprinzip
- Im Eintragungszeitpunkt freie Pfandstelle
- Keine Vorrangstellung der StWEG
- Vorrangige Hypotheken
- Deckung?
- Die meisten StWE-Einheiten sind fremdfinanziert, so dass das ranglich nachgehende Stockwerkeigentümerbeitragspfandrecht im Verwertungsfalle nur eine geringe oder keine Deckung abwerfen kann
- Pfandausfall
- Der Pfandausfall ist auf alle übrigen Stockwerkeigentümer nach Massgabe ihrer Wertquoten bzw. Beitragsquoten aufzuteilen
- Deckung?
- Weitere Sicherheiten
- Retentionsrecht
- Vgl. Retentionsrecht: Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Geltendmachung
- Stockwerkeigentümerbeitragspfandrecht
- Geltendmachung nach den Regeln für das Bauhandwerkerpfandrecht
- Verwalter kann entweder über den ordentlichen Prozessweg vorgehen oder zur Rangsicherung die provisorische Eintragung des Pfandrechts anbegehren
- Vgl. Bauhandwerkerpfandrecht
- Beitragsforderung wird ab Pfandrechtsreintrag unverjährbar [vgl. ZGB 807]
- Retentionsrecht
- Präventiv: Einleitung der Betreibung auf Bezahlung der Beitrags- bzw. Vorschussforderung oder
- Anhängigmachung des Begehrens um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses über die in der StWE-Einheit befindlichen Gegenstände beim zuständigen Betreibungsamt
- Betreibung auf Pfandverwertung innert 10 Tagen nach Eingang des Retentionsverzeichnisses
- Fristversäumnis führt zur Pfandentlassung der Retentionsgegenstände
- Stockwerkeigentümerbeitragspfandrecht
Art. 712i ZGB
1 Die Gemeinschaft hat für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil.
2 Die Eintragung kann vom Verwalter oder, wenn ein solcher nicht bestellt ist, von jedem dazu durch Mehrheitsbeschluss oder durch das Gericht ermächtigten Stockwerkeigentümer und vom Gläubiger, für den die Beitragsforderung gepfändet ist, verlangt werden.
3 Im Übrigen sind die Bestimmungen über die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechts sinngemäss anwendbar.
Weiterführende Informationen
Judikatur
- BGE 106 II 183 ff.
- BGE 123 III 53
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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