Ziel jedes Baulandeigentümer bzw. Baulanderwerbers ist es, für sein Bauvorhaben einen (positiven) baurechtlichen Entscheid zu erwirken. Der baurechtliche Entscheid charakterisiert sich durch folgende Elemente:
Definition
- Behördliche Erklärung, wonach der Realisierung des beantragten Bauvorhabens nicht entgegensteht
Rechtsgrundlage
- RPG (Bund)
- PBG (Kanton)
- Bau- und Zonenordnung / Baupolizeirecht (Gemeinde)
Rechtsnatur
- Verfügung im Rechtssinne
- Polizeibewilligung
- Gemischte Bewilligung, weil das Baupolizeirecht durch das Planungs-, Bau- und Umweltrecht überlagert wird
Arten baurechtlicher Entscheide
Verfahrensleitende Verfügungen
- = Mittel zur Verfahrenssteuerung
- Anwendungsfälle
- Aktenergänzungsaufforderungen, unter Fristansetzung
- Mitteilungen / Hinweise
- Ermahnungen
Vorentscheid
- = Verbindliche Auskunft der Baubehörde, auf ein förmliches Gesuch des Bauherrn hin
- Vorwegnahme bestimmter Teilaspekte des Baugesuchs, mit oder ohne Drittwirkung (je nach Ausgestaltung)
- Anwendungsfälle
- Rationalisierung
- Verständigung
Feststellungsentscheid
- = Klärungsfunktion
- Anwendungsfall
- Nichtbewilligungspflicht von Bagatell-Bauvorhaben
Baurechtlicher Entscheid
- = (finaler) Entscheid über die Bewilligung oder Nichtbewilligung eines Baugesuchs
Elemente
Drei-Gliedrigkeit
- Rubrum
- Erwägungen
- Dispositiv
Grund
- Rechtliches Gehör (BV 4 Abs. 1)
- Gehörsanspruch ergänzendes kantonales und kommunales Recht
Anfechtbarkeit
- Anfechtbar ist nur das Dispositiv
Nebenbestimmungen
Definition
- = zusätzliche Anordnungen in der Baubewilligung, welche deren Geltungsbereich einschränken
Unechte Nebenbestimmungen
- = Nebenbestimmungen ohne Geltungsbereich-Einschränkung
Echte Nebenbestimmungen
- = Nebenbestimmungen mit Geltungsbereich-Einschränkung
- Bedingung
- = Baubewilligung, die an den Eintritt einer künftigen Tatsache (aufschiebende Bedingung) oder an den Nichteintritt (auflösende Tatsache) geknüpft ist
- Auflage
- = Baubewilligung, die dem Bauherrn ein Tun, Dulden oder Unterlassen
- Befristung
- = Baubewilligung, die – neben der Gültigkeitsdauer – aus bestimmten Gründen eine zeitliche Einschränkung enthält
- Revers
- = Baubewilligung, in der vom Bauherrn ein vorsorglicher Verzicht zugunsten des Gemeinwesens verlangt wird
- Vgl. auch Anmerkungen
Voraussetzungen
- Gesetzliche Grundlage
- für die Gültigkeit der Baubewilligung und sämtlicher Nebenbestimmungen
- Baubehörden-Zuständigkeit
- Grund
- Akzessorietät der Nebenbestimmung der Baubewilligung
- Grund
- Projektmangel-Geringfügigkeit
- Statuierung der Nebenbestimmung setzt einen geringfügigen Mangel voraus
- Projektmangel-Korrekturfähigkeit
- Nebenbestimmung setzt die Behebbarkeit des Projektmangels voraus, wobei auf ein unmögliche Behebung geschlossen wird, wenn das Bauwerk nicht für den vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden kann
- Erhaltung rechtmässiger Zustand
- Nebenbestimmung hat nicht nur der Heilung einer Rechtsverletzung, sondern auch der Erzielung des rechtmässigen Zustands zu dienen
- Form
- Infolge Sachzusammenhangs hat die Nebenbestimmung in der Verfügung der Baubewilligung und daher in der gleichen Form zu erfolgen
- Inhalt
- Nebenbestimmungen haben zu genügen
- Grundsatz der Verhältnismässigkeit
- Erforderlichkeit
- Eignung
- Zweckangemessenheit
- Zumutbarkeit
- Grundsatz der Verhältnismässigkeit
- Genaue Umschreibung
- Projektmangel
- Behebungsvorgehen
- Auflagenformulierung für klare Durchsetzbarkeit
- Klarheit
- Praktikabilität
- Vollstreckbarkeit
- Keine Möglichkeit, Nebenbestimmungen im Vollzugsstadium zu präzisieren
- Erfordernis, ein weiteres baurechtliches Verfahren durchzuführen
- Nebenbestimmungen haben zu genügen
- Sicherung
- Zur Verstärkung einer Nebenbestimmung können sich verschiedene Hilfsmittel anbieten wie
- Anmerkung
- Sicherheiten
- Zur Verstärkung einer Nebenbestimmung können sich verschiedene Hilfsmittel anbieten wie
Baubewilligungs-Bestandeskraft
Definition
- = Baubewilligung mit unbenutzt abgelaufener Rekursfrist (bzw. nach Rechtsmittel-Rückzug bzw. rechtskräftig abweisendem Rechtsmittelentscheid) (Rechtskraft)
Inhalt
- Baurechtliche Entscheid betrifft ausschliesslich das beurteilte Gesuch
Gültigkeitsdauer
- kantonal unterschiedlich, zwischen einem und drei Jahren
- Beginn des Fristenlaufs mit Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung
- Fristwahrung mit Beginn des Abbruchs einer Bestandesbaute oder des Aushubs innert der Gültigkeitsdauer
Untergang
- Verzicht des Bauherrn
- Fristablauf
- Einzelne Kantone oder Behörden verlangen eine Bauvollendung binnen nützlicher Frist,
- teils gar unter der Anordnung von Zwangsmassnahmen für den Säumnisfall
- Einzelne Kantone oder Behörden verlangen eine Bauvollendung binnen nützlicher Frist,
Korrektur der Baubewilligung
- Berichtigung von Kanzleifehlern
- Berichtigung leicht erkennbarer Mängel ohne Bedeutung für die Anordnung
- jederzeit
- ohne Förmlichkeiten
- Zweifelsfall
- Nochmalige Eröffnung der Korrekturversion als neue, erneut rekursfähige Verfügung
- Berichtigung leicht erkennbarer Mängel ohne Bedeutung für die Anordnung
- Nichtigkeit der Baubewilligung
- Grobe und nicht leicht erkennbare Fehler
- (Haupt-)Anwendungsfall
- zB Unzuständigkeit
- wohl keine Nichtigkeitsannahme
- zB inhaltliche Unzulänglichkeiten
- (Haupt-)Anwendungsfall
- Rechtsfolgen
- Nichtigkeit entfaltet keine Rechtswirkungen
- Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu berücksichtigen
- Zurückhaltende (Behörden-)Annahme einer Nichtigkeit, aus Rechtssicherheitsgründen
- ev. Aufsichtsrechtliche Verfügungs-Aufhebung
- Grobe und nicht leicht erkennbare Fehler
- Wiedererwägung der Baubewilligung
- = Begehren des Bauherrn an die entscheidende Baubehörde, den erlassenen Entscheid zu korrigieren
- Kombination mit gleichzeitigem, fristwahrendem Rechtsmittel, manchmal (bei einsichtigen Baubehörden) erfolgreich
- Revision der Baubewilligung
- = Korrektureingabe infolge eines nachträglich erfahrenen, entscheid-relevanten Tatbestands
- Neues Baugesuch oft effektiver
- Widerruf der Baubewilligung
- = Rücknahme bzw. Anpassung einer Baubewilligung
- Gesetzliche Grundlage (zwingend)
- Kantonales oder kommunales Recht
- Anwendungsfälle
- Rücknahme
- Widerruf einer ursprünglich fehlerhaften Verfügung
- Anpassung
- Widerruf einer Verfügung, bei der erst im Nachhinein ein Mangel eintritt
- Rücknahme
- Vorgehen
- Interessenabwägung
- Interessen des Bauherrn an der Rechtssicherheit bzw. Beständigkeit der Baubewilligung
- Berücksichtigung der Betroffenheit Dritter
- Widerrufsmöglichkeit
- bis zur Bauausführung
- vgl. auch Bauausführung
- Interessenabwägung
Weiterführende Informationen
- Dienstbarkeiten
- Grenzbau
- Näherbau
- Überbau
- Baurechtlicher Entscheid
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