LAWINFO - Dienstbarkeit - Überbaurecht

Die Charakteristika des Überbaurechts sind stichwortartig wiedergegeben:

Funktion

Beschränktes dingliches Recht auf (Bauen im Vereinbarungsfall und) Fortbestehenlassen eines Überbaus, d.h. eines Teils der Baute auf dem Nachbargrundstück [vgl. ZGB 674 und BGE 105 Ib 191 f.]

Bedeutung

Überbaurechte sind in der Praxis häufig anzutreffen
Anwendungsfälle (ohne Anspruch auf Vollständigkeit)
- Gesetzlicher Anspruch auf Einräumung eines Überbaurechts
  - Altstadtbauten mit ineinandergreifenden Raumüberbauten mangels grenzgetreuer Bauweise in früheren Zeiten
  - Irrtümliche Grenzüberstellung
  - Unterirdische Keller [vgl. BGE ZBGR 48 (1967) Nr. 21 S. 80 ff.]
  - Erdbewegung mit Verschiebung der Baute
  - Mauerausbauchung
  - Analoge Anwendung des Überbaurechts bei Überschreitung einer Bauverbots- oder Baubeschränkungsdienstbarkeit am eigenen Grundstück
  - Im Voraus vereinbarter Überbau
    - Verdichtetes Bauen
    - Terrassenhäuser (als Alternative zu Stockwerkeigentum)
    - Zwischenbau
    - Passerellenbau
    - Temporärer Überbau bis zum Quartierplan-Vollzug
  - Weitere Konstellationen, siehe in BGE 98 II 104 f.
  - Verneinung bei Strassenkörper [vgl. ZBGR 64 (1983) Nr. 19 S. 91]

Gesetzliche Ausgestaltung

Begründung

als Grunddienstbarkeit
Gesetzlicher Anspruch auf Einräumung eines Überbaurechts (Legalservitut)
- Unberechtigter Überbau und Bau auf fremdem Boden [vgl. ZGB 674 Abs. 3 und ZGB 671 bis ZGB 673]
  - Unterbleiben rechtzeitiger Einsprache seitens des durch den Überbau beeinträchtigten Nachbarn
  - Guter Glaube des Überbauenden
  - Anspruch auf Einräumung einer Überbaudienstbarkeit oder Zuweisung des Eigentums am überbauten Boden an den Überbauenden?
    - Vgl. BÜRGISSER ADOLF, Das Überbaurecht des ZGB und des BGB, Diss. Zürich 1978, S. 339 ff.
- Überragende Bauten und Vorrichtungen zur Abgrenzung von 2 Grundstücken [vgl. ZGB 674 und ZGB 670]
Vertraglicher Überbau
- als Grunddienstbarkeit
- Öffentliche Beurkundung des Dienstbarkeitsvertrags samt Planbeilage + Grundbucheintrag

Gegenstand

„Überragen von Bauten und anderen Vorrichtungen“
von einem Grundstück auf ein anderes
Überbau
oberirdisch
unterirdisch
im Luftraum
überragende Keller
überragende Räume bei aneinander gebauten Gebäuden
Anbau einen bestehenden Überbau
Zwischenbau
- zwischen 2 Gebäuden
- Passerelle, u.U auch über eine Strasse hinweg

Keine bauliche und funktionelle Unabhängigkeit

Beim Überbaurecht [ZGB 674] muss die überragende Baute nicht baulich und funktional von den Bauten auf dem belasteten Grundstück getrennt sein
- Vgl. ZBGR 1967 S. 80 mit Bemerkung von LIVER PETER, S. 87

Rechte und Pflichten

Überbauberechtigter
- Recht auf Bau und Fortbestehenlassen
- Durchbrechung des Akzessionsprinzips
Überbaubelasteter
- Duldung des Überbaus
- Weitere Duldungen (zB Erschliessungsanlagen zum Überbau)

Einräumungsentschädigung

Entschädigung üblich
Entschädigungsanspruch bei unberechtigtem Überbau
- Zusammensetzung?
  - Einräumungsentschädigung
  - Schadenersatzanspruch aus unerlaubter Handlung
  - Ersatz für privatrechtliche Expropriation
- Kapital oder Rente?
Gegenleistung bei vertraglichem Überbaurecht
- Kapitalisierung des Grundstücknutzens auf die mutmassliche Gebäudedauer, ev. unter Zuhilfenahme von Barwerttafeln
- Tauschweise Tilgung
  - zB Einräumung von selbständigen und dauernden Parkplatz-Benützungsrechten in der überstellten Unterniveaugarage (UNG)

Ausübungsentschädigung

in der Regel wird nicht eine wiederkehrende Ausübungsentschädigung zugesprochen bzw. vereinbart; unzulässig ist eine solche Abrede aber nicht

Judikatur

BGE 105 Ib 191 f.
BGE 98 II 104 f.

Literatur

BÜRGISSER ADOLF, Das Überbaurecht des ZGB und des BGB, Diss. Zürich 1978, 561 S.

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.

Überbaurecht