LAWINFO - Dienstbarkeit - Näherbaurecht

Der Berechtigte hat nur (aber immerhin) das Recht, seine Baute auf seinem Grundstück in Unterschreitung des gesetzlichen Mindestabstands (sofern und soweit das kantonale Einführungsgesetz [EGzZGB] ein solchen vorsieht) näher an die Grenze zu stellen.

Funktion

Beschränktes dingliches Recht auf einen reduzierten Gebäudeabstand und je nach Situation verminderten Grenzabstand

Bedeutung

anzutreffen für quartierplanbefreites, verdichtetes Bauen in früheren Jahren (im Kanton Zürich vor Inkraftsetzung des Planungs- und Baugesetzes im Jahre 1975 und entsprechender Anpassung des EGzZGB – privatrechtliche Baufreiheit)
Die zivilrechtliche Baufreiheit schliesst das Rechtsschutzinteresse dienstbarkeitswilliger Parteien auf Begründung eines Näherbaurechtes nicht aus, besteht doch keine Gewähr dafür, dass der Gesetzgeber nicht wieder ganz oder teilweise zur früheren Regelung zurückkehrt
Vgl. hiezu
- BEZ 30 (2010) Nr. 14 S. 4 ff
  - Gebäudeabstand. Näherbaurechtsvereinbarung. Abrückungserklärung
- BEZ 30 (2010) Nr. 22 S. 41 ff.
  - Gebäudeabstand. Näherbaurecht
- BEZ 30 (2010) Nr. 5 S. 17 ff.
  - Grenzabstand. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
- BEZ 30 (2010) Nr. 9 S. 36 ff.
  - Grenzabstand. Näherbaurecht. Rechtswirkungen eines altrechtlichen, projektbezogenen Näherbaurechts. § 270 Abs. 3

Ausgestaltung

Grundlage

Keine besondere gesetzliche Regelung
Massgeblichkeit der allgemeinen Bestimmungen von ZGB 730 ff.
PBG ZH 270 Abs. 3
PBG ZH 274 Abs. 1 + 2

Begründung

Öffentliche Beurkundung des Dienstbarkeitsvertrags + Grundbucheintrag
als Grunddienstbarkeit

Rechte und Pflichten

Näherbauberechtigter
- Recht auf Unterschreitung des (öffentlich-rechtlichen) Grenzabstands
  - Generelles Näherbaurecht
  - Projektbezogenes Näherbaurecht
Näherbaubelasteter
- Unterlassung der Abwehr Näherbaus

Einräumungsentschädigung

Generelles Grenzbaurecht
- meistens auf Gegenseitigkeit
Projektbezogenes (Näher- und) Grenzbaurecht
- Entschädigung denkbar / Bemessungskriterien nach verbessertem bzw. entgehendem Nutzwert

Ausübungsentschädigung

in der Regel keine

Problematik

Kernzonen
In Kernzonen ist der Grenzbau oft zugelassen
Ausserhalb Kernzonen
Wer zuerst baut, präjudiziert für den Nachbarn gebäudeabstandsbedingt eine (oft unerwünschte) Abrückungspflicht, da der öffentlich-rechtliche Gebäudeabstand aus wohnhygienischen Gründen einzuhalten ist

Weiterführende Informationen

Dienstbarkeits-Arten

Judikatur

BGE 95 II 7
BGE 103 II 326 ff.
BGer 5A_955/2022 vom 26.05.2023 = BGE 149 III 400 (Bei einem gegenseitigen Näherbaurecht sind die öffentlich-rechtlichen Gebäudeabstandsvorschriften ebenfalls zu beachten, weshalb nie beide Grundeigentümer vom Dienstbarkeitsrecht profitieren können, ausser es sei etwas anderes oder eine sog. «Abrückungspflicht» vereinbart; andernfalls besteht das Prinzip «first come, first serve)

Literatur

SCHÜPBACH SCHMID MAJA, Das Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtliche Praxis – Unter Berücksichtigung weiterer, die nachbarliche Zustimmung erfordernder Normen des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich, Diss. Zürich 2000, 170 S.
MEIER-HAYOZ ARTHUR, BEK, N 20 zu ZGB 674

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