LAWINFO - Baurecht / Baurechte - Verlängerung

Die Baurechtsparteien haben aber auch die Möglichkeit, vor Ablauf der Baurechtsdauer die Verlängerung der Baurechtsdienstbarkeit zu vereinbaren:

Definition
- Verlängerung = ein bestehender, befristeter und / oder auslaufender (Baurechts-)Vertrag wird durch die gleichen Vertragsparteien zeitlich verlängert

Gegenstand
- Grundsatz
  - Die Verlängerung der Baurechtsdauer ist jederzeit möglich, nicht erst nach Ablauf der ursprünglichen Baurechtsdauer
- Schranke
  - Eine im Voraus eingegangene Verpflichtung zur Verlängerung der Baurechtsdauer über die Höchstdauer hinaus ist unverbindlich (vgl. ZGB 779l Abs. 2)
- Vereinbarung nur einer Baurechtsdauer-Ergänzung
  - Verlängerung einzig der Baurechtsdauer
  - Bei der Verlängerung ist zu unterscheiden in:
    - Verlängerung, die auch in ihrer neuen Gesamtdauer unter 100 Jahren bleibt
      - Zulässigkeit
    - Verlängerung, die (nicht im Voraus bestimmt) 100 Jahre überschreitet
      - Prüfung der Zulässigkeit im konkreten Einzelfall
- Anpassung des Baurechtsvertrages
  - Verlängerung nicht nur der Baurechtsdauer, sondern auch Anpassung von Bestimmungen des Baurechtsvertrages
    - Dauerbezogene Bestimmungen (mit Baurechtsdauerbezug)
      - Heimfallbestimmungen
        
        Basiswert
        
        Entschädigungsrate
    - Andere Bestimmungen
      - Nutzung der Vertragsanpassung zur Berücksichtigung anderer Regelungswünsche der Baurechtrechtsparteien

Wirkungen
- Allgemein
  - Fortsetzung des bisherigen Rechtsverhältnisses und alle nicht abgeänderten oder aufgehobenen Vertragsbestimmungen gelten weiter
- Rangverhältnis
  - Das Baurecht behält den Rang im Grundbuch, der ihm bei der Begründung zugewiesen wurde
- Drittpersonen
  - Dritte, die nach der Baurechtsbegründung Rechte am Grundstück erworben haben, können gegen die Verlängerung nichts einwenden, auch wenn sie durch die Verlängerung nachteilig betroffen sind, da die Verlängerungsmöglichkeit im Gesetz (ZGB 779l Abs. 2) vorgesehen ist und sie damit rechnen mussten

Umgehungsgeschäft?
- Verlängerung als Umgehungsgeschäft
  - Ist denkbar, dass sich eine Baurechtsverlängerung als Umgehungsgeschäft zum Nachteil eines Dritten erweist
    - Anwendung der Regeln zur Umgehung wie sie im Falle einer Umgehung bei der Baurechtsbegründung angewandt würden
      - Umgehungsgeschäfte
      - Erscheinungsformen
- Beispiel
  - Umgehung der gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Voraussetzungen eines Grundstückkaufs

ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973, A. 117 f.
FREIMÜLLER HANS-ULRICH, Die Stellung der Baurechtsdienstbarkeit im System der dinglichen Rechte, Diss. Bern 1967 (ASR 380), S. 62 f. und 67
LIVER PETER, BN 30 (1969) 336
Meinungsäusserung des Eidgenössischen Grundbuchamts vom 03.11.1967, in: ZBGR 49 (1968) 104 f.

Verlängerung