Bei der Handänderung des Unterpfandes (Veräusserung des pfandbelasteten Grundstücks) ist folgendes zu differenzieren:
Veräusserung des ganzen Unterpfandes
- Erledigungsvarianten mit Bezug auf den Schuldbrief
- Rückzahlung
- Es gibt keinen Parteiwechsel
- Die Schuld wird zurückbezahlt
- Bei variablen Hypotheken auf den nächstmöglichen Termin
- Bei Festhypotheken ausserordentlich auf den im Kreditvertrag oder mit der Bank nachträglich vereinbarten Termin
- Vorfälligkeit
- Bei ausserterminlicher Auflösung des Kreditverhältnisses muss der Veräusserer und bisherige Kreditschuldner der Bank eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen
- Vorfälligkeit
- Schuldübernahme
- Es wechseln folgende Parteien
- Eigentümer und Schuldner
- Der Schuldbrief im Grundpfandverhältnis verbleibt der Gläubigerin; ein Schuldbrief im Faustpfandverhältnis ist eigentumsmässig der Erwerber zu übertragen, obwohl das Pfandrecht am Faustpfandtitel beim Kreditgläubiger, der in der Person des Erwerbers einen neuen Schuldner erhält, verbleibt
- Prozedere siehe oben, unter Schuldübernahme / Schuldnerwechsel
- Es wechseln folgende Parteien
- Ablösung
- Es wechseln folgende Parteien
- Eigentümer und Schuldner
- Pfandgläubiger
- Der Erwerber übernimmt den Hypothekarkredit des Veräusserers nicht; er begründet mit seiner Bank ein neues Hypothekarverhältnis, bei dem seine Bank diejenige des Veräusserers bezahlt und die Veräusserer-Bank der Erwerber-Bank den Schuldbrief herausgibt
- Es wechseln folgende Parteien
- Rückzahlung
- Praxishinweise
- Bei rückläufigen Hypothekarzinsen übernimmt der Erwerber die Schuld des Veräusserers nicht
- Bei Festhypotheken nehmen die Banken regelmässig auf die mit dem Bankkunden vereinbarte Laufzeit eine gleichlaufende Refinanzierung vor, sodass in jedem Fall – auch bei gleichen oder gar besseren Konditionen – eine Zinsabrechnung auf das Endfälligkeitsdatum erfolgt
Veräusserung bloss eines Teils des Unterpfandes
- Erledigungsvarianten
- Pfandhaftverteilung auf die neuen mehreren Grundstücke (Erklärung des Verpfänders ist öffentlich zu beurkunden; für die Zustimmung des Gläubigers ist die Schriftform ausreichend) und Schuldübernahme mit Bezug auf Forderung und Grundpfandverhältnis des abgetrennten, zu veräussernden Grundstücksteils
- Pfandentlassung des abgetrennten Grundstücksteils und Veräusserung als unbelastetes Grundstück
- Praxishinweise
- siehe oben
Art. 832 ZGB
1 Wird das mit einer Grundpfandverschreibung belastete Grundstück veräussert, so bleibt die Haftung des Grundpfandes und des Schuldners, wenn es nicht anders verabredet ist, unverändert.
2 Hat aber der neue Eigentümer die Schuldpflicht für die Pfandforderung übernommen, so wird der frühere Schuldner frei, wenn der Gläubiger diesem gegenüber nicht binnen Jahresfrist schriftlich erklärt, ihn beibehalten zu wollen.
Art. 834 ZGB
1 Von der Übernahme der Schuld durch den Erwerber hat der Grundbuchverwalter dem Gläubiger Kenntnis zu geben.
2 Die Jahresfrist für die Erklärung des Gläubigers läuft von dieser Mitteilung an.
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