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Grundpfandrecht

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Umfang der Pfandhaft

Rechtsgebiet:
Grundpfandrecht
Stichworte:
Grundpfandrecht (Hypothek)
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Der Umfang der Pfandhaft betrifft die von der Pfandrechtsrealisation durch Versteigerung umfassten Teile des als Pfandobjekt dienenden Grundstücks.

Von der Pfandhaft erfasst werden

  • Grundstück
    • mit all seinen Bestandteilen [vgl. ZGB 805]
  • Bestandteile
    • Die Pfandhaft-Erfassung der Bestandteile ist eine Folge des sachenrechtlichen Akzessionsprinzips
    • Nach dem Akzessionsprinzip ist Bestandteil und gehört zum Grundstück, was mit ihm fest und dauernd verbunden ist [vgl. ZGB 642 Abs. 2, ZGB 667 Abs. 2]
    • Als Bestandteile Grundstücks gelten
      • Dauerbauten
      • Quellen
      • Pflanzen (vorbehältlich Fahrnispflanzen)
    • Keine Bestandteile
      • Fahrnisbauten [vgl. ZGB 677]
  • Zugehör
    • Pfandhaft umfasst auch Zughör [vgl. ZGB 805 Abs. 1]
    • Zugehör   =   bewegliche Sachen (Fahrnis), welche mit dem Grundstück funktional eng verbunden ist [vgl. ZGB 644 f.]
    • Anwendungsfälle
      • Hotelmobiliar bei Hotelimmobilie
      • Druckmaschine in Druckereiliegenschaft
    • Weitergehende Informationen zur Pfandhafterstreckung
    • Alternativen heute
      • Industrie-Leasing
  • Natürliche Früchte
    • Vor der Trennung
      • Früchte sind bis zur Trennung Bestandteil des Grundstücks und daher von der Pfandhaft mit umfasst [vgl. ZGB 643 Abs. 3 und ZGB 805 Abs. 1]
    • Nach der Trennung
      • Früchte nach der Trennung sind der Pfandhaft nicht mehr unterworfen
      • Ausnahme
        • Einleitung der Betreibung auf Pfandverwertung vor Trennung der Früchte
          • Abgetrennte Früchte bleiben unter Pfandhaft [vgl. SchKG 94 Abs. 3]
  • Zivile Früchte
    • =   Miet- und Pachtzinse
    • Pfandhaft erstreckt sich – innert bestimmter Schranken – auch auf die Miet- und Pachtzinse
    • Unter die Pfandhaft fallen Miet- oder Pachtzinse, die entstanden sind nach
      • Einleitung der Betreibung auf Grundpfandverwertung
      • Konkurseröffnung
      • Bestätigung des Nachlassvertrages mit Vermögensabtretung [vgl. BGE 108 III 83]
    • Vgl. ferner ZGB 806 Abs. 2 und 3
  • Versicherungssummen
    • Versicherungssummen aus Brand- und Elementarschäden
    • Versicherungssummen als Pfandsurrogat (Ersatz für das zerstörte Pfandobjekt)
    • Auszahlung der Versicherungsleistungen
      • an den Grundeigentümer nur mit Zustimmung aller Grundpfandgläubiger oder
      • für Gebäudewiederherstellung bzw. Ersatzneubau [vgl. ZGB 822]
    • Vgl. ZGB 808 bis ZGB 810
  • Surrogate
    • Güterzusammenlegung in Fällen, wo Neuzuteilung nur teilweise oder gar nicht möglich ist
      • Auszahlung der Geldentschädigung primär an den Grundpfandgläubiger und sekundär an den Grundeigentümer beim Vollzug der Güterzusammenlegung
      • Vgl. auch Untergang-Untergang-ohne-Zwangsvollstreckung
    • Hofstillegung
      • Entschädigung nach LG
      • analoge Anwendung der Regeln für die Güterzusammenlegung
      • Siehe BGE 110 II 24 ff. 

Art. 805 ZGB

C. Wirkung

I. Umfang der Pfandhaft

1 Das Grundpfandrecht belastet das Grundstück mit Einschluss aller Bestandteile und aller Zugehör.

2 Werden bei der Verpfändung Sachen als Zugehör ausdrücklich angeführt und im Grundbuch angemerkt, wie Maschinen und Hotelmobiliar, so gelten sie als Zugehör, solange nicht dargetan ist, dass ihnen diese Eigenschaft nach Vorschrift des Gesetzes nicht zukommen kann.

3 Vorbehalten bleiben die Rechte Dritter an der Zugehör.

Art. 806 ZGB

II. Miet- und Pachtzinse

1 Ist das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Pfandhaft auch auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflaufen.

2 Den Zinsschuldnern gegenüber ist diese Pfandhaft erst wirksam, nachdem ihnen von der Betreibung Mitteilung gemacht oder der Konkurs veröffentlicht worden ist.

3 Rechtsgeschäfte des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Miet- oder Pachtzinsforderungen sowie die Pfändung durch andere Gläubiger sind gegenüber einem Grundpfandgläubiger, der vor der Fälligkeit der Zinsforderung Betreibung auf Verwertung des Unterpfandes angehoben hat, nicht wirksam.

Weiterführende Informationen

  • Bestandteil
    • Fahrnisbauten
      • Siehe auch Grundstück-als-Unterpfand-Liegenschaften
    • Pflanzensuperficies
      • Das Sonderrecht an Pflanzen ähnlich einer Baurechtsdienstbarkeit ist ausgeschlossen [vgl. ZGB 678, SchlTzZGB 20 und 45]
  • Zugehör
    • Zugehör 
    • Judikatur
      • BGE 106 III 24
      • BGE 97 III 41
      • Pra 1985 Nr. 250
      • BGE 80 II 229 f.
      • BGE 60 II 195 ff.
      • BGE 64 II 87

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