Bau-Kredit

Definition Baukredit

• Finanzierung Bauvorhaben mit flexibler Beanspruchung und Zahlungsmöglichkeit der am Bau Beteiligten (Architekt, Ingenieure, Unternehmer und Handwerker bzw. Total- oder Generalunternehmer)
• Führung des Baukredits in Form eines Kontokorrentkredites
• Zahlungen nach Baufortschritt (sog. Baukreditmässige Auszahlung)
  • mit Bautreuhänder
  • ohne Bautreuhänder, durch die Bank selbst kontrolliert
  • Kreditnutzung erst bei Rechnungsfälligkeit
• Kreditkontrolle / Zahlungsabwicklung
• Funktion
  • Kapitalbeschaffung für Bauland und Neubauten
  • Kapitalbeschaffung für Umbauten und Renovationen

Vorbereitung Kreditaufnahme

• Kreditnehmer-CV (auch bei Unternehmen)
  • Bezeichnung der Ansprechpartner (inklusive deren CV)
• Doku zu den am Bau Beteiligten
  • Immobilienentwickler (Trackrecord)
  • Architekt
  • Rechtsanwalt (für alle Bau beteiligten Vertragsparteien, Betriebs- und Nutzerverträge (Mietverträge))
  • Vergabeverfahren und Vergabekriterien
• Doku zum Immobilienprojekt
  • Beschrieb
  • Pläne
  • Gutachten, weshalb dieses Projekt jetzt an diesem Ort
• Doku zu Immobilienanlagekosten
  • Kostenvoranschlag Architekt / TU / GU
  • Investitionsbudget
  • Kostenplan
• Immobilien-Businessplan (auch Investitionsplan)
  • Vermietung
  • Liquiditätsplanung
  • Return on invest

Baukredit-Anbieter

• Siehe Kredit-Anbieter

Einholung von mehreren Kreditangeboten

• Es empfiehlt sich grundsätzlich mehrere Kreditangebote einzuholen
• So lernen Sie die Kultur der betreffenden Banken kennen und unterscheiden
• Seien Sie sich bewusst, dass eine doppelte Bankenorganisation mit gegenläufigen Interessen besteht (nach aussen: Vertrieb; nach innen: Kreditbewilligung, compliance, Risikomanagement, eher Zurückhaltung); es ist teils an der Tagesordnung, dass der Vertrieb – unter Vorbehalt – eine Kreditierung zusagt, die intern dann nicht bewilligt wird

Baukreditfinanzierung / Baukreditvertrag

• Baukreditvertrag und seine Merkmale
  • Einräumung eines Kredites
  • für einen spezifischen Zweck (Verwendung für den Bau)
  • Sicherung der Baukreditforderung durch das Baugrundstück
• Verhandlung Konditionen, Sicherheiten und Reportings / Zuständigkeiten
• Verhandlung Kreditvertrag

Kontokorrent- und Giroverhältnis / GU-Konto oder TU-Konto

• Zur bankmässigen Abwicklung des Baukredites wird in aller Regel ein Kontokorrent-Konto eröffnet.
• Der Zahlungsverkehr wir im Rahmen des sog. Giroverkehrs abgewickelt.
• Zu Kontrollzwecken für eine baukreditmässige Auszahlung wird zusätzlich oft ein Treuhandkonto bzw. eine General- oder Totalunternehmerkonto, welches über Pauschalbeträge geäufnet wird, geführt.

Stellung der Sicherheiten

• Grundpfändliche Sicherung
  • Zu Lasten des Bauobjekts
    • Schuldbrief, der auch nach der Baukredit-Konsolidierung als Sicherheit für den anschliessenden Hypothekarkredit verwendet werden kann
    • Die Absicherung des Baukredits durch eine Grundpfandverschreibung (Maximalhypothek) und anschliessende Konsolidierung des Baukredits durch eine Hypothek mit Umwandlung der Grundpfandverschreibung in einen Schuldbrief ist nicht mehr zeitgerecht und weder notwendig noch aus Kostengründen vertretbar.
  • Zu Lasten anderer Grundstücke
    • einzeln
      1. eigenes Grundstück
      2. Drittpfand
    • als sog. Gesamtpfand
  • Zusatzsicherheiten
    • Verpfändung von Ansprüchen aus Lebensversicherungen
      • Ob die Bank zu Recht die Verpfändung einer Lebensversicherung verlangen kann, ist im konkreten Einzelfall zu prüfen.
    • Verpfändung von Wertpapieren, Forderungen und sonstigen Ansprüchen
    • Garantie bzw. Bankgarantie
      • Garantien
      • Bankgarantie
    • Bürgschaft bzw. Bankbürgschaft
      • Bürgschaft
      • Bankbürgschaft
    • Weitere Sicherheiten
      • Sicherheiten

Konsolidierung

• =   Überführung des Baukredits in ein langfristiges Schuldverhältnis (Hypothek)

Zeitpunkt

• Die Konsolidierung erfolgt in der Regel nach Abschluss des Bauvorhabens und Bauabrechnung

Auslöser

• nach Vertrag, Bank oder Kreditnehmer (Baukreditparteien)

Konsolidierungsarten

• Baukredit mit klassischer Konsolidierung
  • =   Konsolidierung in eine Hypothek nach Beendigung der Bauphase
• Baukredit mit Konsolidierung auf Termin (Vorkonsolidierung)
  • =   Abschluss einer Termin-Fix-Hypothek vor oder bei Baubeginn
• Baukredit mit Teilkonsolidierung
  • =   Umwandlung von Teilbeträgen des Baukredits in eine Hypothek vor Bauvollendung

Konsolidierungsablauf

• Bauabrechnung
• Schlussbericht der Bauleitung
• Aufstellung der Nettomietzinsen (Mieterspiegel)
• Aufstellung der zu erwartenden Nebenkosten
• Abschluss Hypothekar-Kreditvertrag oder Gläubigerwechsel (Bankenwechsel)
• Sicherheiten
  • Gleichbleibende Sicherungsart (v.a. bei Schuldbriefsicherung von Anfang an)
  • Aenderung der Sicherungsart (v.a. bei Baukreditsicherung durch Grundpfandverschreibung (Maximalhypothek))
  • Zusatzsicherheiten
    1. Siehe vorn und Sicherheiten

ev. Konsolidierungsprobleme

• ungenügende Deckung der Kreditforderung
  • strukturell bedingte Unterdeckung
  • marktbedingte Unterdeckung
  • Substanzbedingte Probleme
  • Finanzierungsbezogene Probleme
    1. Zweckwidrige Kreditmittel-Verwendung
    2. Fehlende Eigenmittel
  • Kostenüberschreitungen / Mehrkosten
  • Marktveränderungen
  • Bauhandwerkerpfandrechte
    • Eintragung / Ablösung
    • Doppelzahlungsrisiko (vgl. auch Treuhandkonto / GU-Konto / TU-Konto)
    • Handwerker-Vorrecht gegenüber der Bank / Anfechtungsrecht
    • Weiterführende Informationen
      1. Bauhandwerkerpfandrecht
  • Anstehende Zwangsvollstreckung
    • vor Abschluss der Bauarbeiten?
    • nach Abschluss der Bauarbeiten, aber vor Konsolidierung?