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Immobiliennachfolge

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Erbrechtliche Folgen lebzeitiger Zuwendungen

Rechtsgebiet:
Immobiliennachfolge
Stichworte:
Immobiliennachfolge
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Alle Fälle der lebzeitigen Immobilienübertragung  wie Schenkung, Erbvorbezug, gemischter Schenkung usw. zeitigen beim Ableben des Veräusserers meistens folgende Fragen:

  • Ausgleichung von Mehrwerten und Ertragsvorteilen auf dem unentgeltlichen Teil
  • Herabsetzung von Pflichtteil verletzenden Wertvorteilen, vor allem sog. „Familienrabatte“ (ACHTUNG: Preisreduktionen wegen Vorbehaltsnutzungen und latenter Steuern sind daher offen auf den Betrag genau auszuweisen)
  • Einstellung der Vorbezüge des Immobilienerwerbers in die Erbteilungs-Rechnung.

Selbst die als Verkauf zu Preis und Bedingungen eines Dritten geschlossene Kaufverträge machen die durch die Nichtberücksichtigung sich benachteiligten anderen Erben argwöhnisch (ACHTUNG: Es empfiehlt sich hier zwei Immobilien-Schätzungen verschieden ausgerichteter Schätzungsexperten zu veranlassen; bei Vorliegen der zwei Schätzungen und Preisbildung zum Durchschnittswert wird es für beanstandende Pflichtteilserben schwierig werden, eine Begünstigung nachzuweisen. – Es bleibt natürlich immer möglich, dass auch bei 2 Schätzungen einen Fehler zu finden ist. Auch eine Prozessnötigung der anderen Erben kann nicht ausgeschlossen werden, ausser der Vorausakzept dieser Pflichtteilserben (siehe unten).

Einzelne Themen der erbrechtlichen Aufarbeitung

Beim lebzeitigen Immobilienerwerb durch einen Pflichtteilserben stehen in der späteren Erbteilung des Veräusserers folgende Themen noch zu Erledigung an:

1. Immobilienbewertung

  • durch den Teilungsbeauftragten bzw. den Testamentsvollstrecker,
    • falls dies so letztwillig angeordnet ist
  • durch die übrigen Pflichtteilserben,
    • falls sie eine Zurücksetzung und deren Ausgleichung bzw. Herabsetzung geltend machen wollen

» Weitere Informationen zur Bewertung von Immobilien

2. Ausgleichung (ZGB 626 ff.)

  • Vollzug Ausgleichsvermutung bei Nachkommen oder
  • Vollzug von Ausgleichsanordnungen des Veräusserers oder
  • Ausgleichungsdispens
    • Beurteilung der Gültigkeit eines Ausgleichungsdispenses
    • Beurteilung des Umfangs eines Ausgleichungsdispenses

» Weitere Informationen zur erbrechtlichen Ausgleichung

3. Herabsetzung (ZGB 522 ff.)

  • Herabsetzungs-Begehren der anderen Pflichtteilserben
  • Herabsetzungs-Einrede von Pflichtteilserben

» Weitere Informationen zur erbrechtlichen Herabsetzung

4. Verrechnung Verkäuferdarlehen mit Erbteil des Erwerbers/Schuldners (ZGB 614)

5. Vorbehaltsnutzungen

  • Löschung der Nutzniessungsdienstbarkeit im Grundbuch, falls der Ehepartner des ehem. berechtigten Veräusserers entweder nicht dienstbarkeitsberechtigt war oder vorverstorben ist.
  • Löschung der Wohnrechtsdienstbarkeit im Grundbuch, falls der Ehepartner des ehem. berechtigten Veräusserers entweder nicht dienstbarkeitsberechtigt war oder vorverstorben ist.

» Weitere Informationen zur Nutzniessung

» Weitere Informationen zum Wohnrecht

Weiterführende Informationen

Lebzeitige Anerkennung Abtretungspreis durch präsumtive Pflichtteilserben

Sofern und soweit machbar, sollte immer versucht werden, bei lebzeitigen Immobilienübertragungen die Zustimmung der übrigen Pflichtteilserben einzuholen.

Gleichstellung aller präsumtiven Pflichtteilserben

Manchmal erweist sich auch die Gleichstellung aller Erben als gangbarer Weg, indem den übrigen, nicht Immobilien übernehmenden präsumtiven Erben im Umfange des Erbvorbezugs resp. des unentgeltlichen Teils der gemischten Schenkung Gegenstände bzw. Barzahlungen angeboten werden. Es entsteht eine sog. „Erbvorbezugsgemeinschaft“ [durch Erbvorbezug begründete einfache Gesellschaft]. Bei einer solchen „Gleichstellung“ empfiehlt sich indessen eine erbvertragliche sog. Plattformbildung, wo alle Erben im Rahmen des Status quo gegenseitig auf Herabsetzung bzw. Ausgleichung verzichten. – Alles natürlich eine Frage der wirtschaftlichen bzw. finanziellen Möglichkeiten und der Gleichstellungsbereitschaft des Immobilien-Veräusserers.

Erbvorbezugsgemeinschaft und Steuern

VwGer ZH, in StE 1995, B 42.32, Nr. 4 (Besteuerung bei komplizierten Teilungsverhältnissen mit Verschiebung der Eigentumsquoten)

Testamentsvollstreckung

Es empfiehlt sich auch beim Szenario der lebzeitigen Immobiliennachfolge einen Testamentsvollstrecker zu berufen.

» Testamtenvollstrecker | Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Weiterführende Informationen

Art. 614 ZGB

II. Forderungen des Erblassers an Erben

Forderungen, die der Erblasser an einen der Erben gehabt hat, sind bei der Teilung diesem anzurechnen.

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