Das sog. „Basler Modell“ wird v.a. in der Nordwestschweiz, namentlich in den Kantonen Basel-Stadt und Basel-Land, praktiziert:
Modellspezifika
- „Partnerschaftliches Baurechtsmodell“, welches Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer als gleichberechtigte Partner positioniert, die an Rendite und Risiko partizipieren
Modell-Meccano
- Rendite- und Risiko-Teilung proportional zum jeweilen Beitrag am Baurechtsprojekt, nämlich:
- Baurechtsgeber
- Landwert
- Baurechtsnehmer
- Gebäudeinvestition
- Baurechtsgeber
- Baurechtszins für den Baurechtsgeber
- Nettoertrag der Liegenschaft multipliziert mit dem relativen Landwert (Baurechtszins = Nettoertrag x Landwert / (Landwert + Gebäudewert) (vgl. CHANEY ALAIN, a.a.O., S. 92)
- Anpassung des Baurechtszinses zur partnerschaftlichen Aufteilung in folgenden Fällen
- Änderung des Landwertes infolge Bodenpreisänderungen (= Änderung des Kapitaleinsatzes des Baurechtsgebers)
- Änderung der Baukosten (Teuerung) und wertvermehrende Investitionen (= Änderung des Kapitaleinsatzes des Baurechtsnehmers)
- Änderung des Nettomietertrages (Mietzinsschwankungen) und/oder der Betriebskosten (Änderung des Kapitaleinsatzes des Baurechtsnehmers)
Ziel(e)
- Partnerschaftliche Rendite- und Risiko-Teilung
Vorteile
- Allgemein
- Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer partizipieren gleichsam an Entwicklung von Land und Baute (Ertrags-, aber auch Risikoteilung)
- Baurechtsnehmer
- (im Gegensatz zu „Zürcher Modell“) geteilte Risikokoppelung (Inflation, Zinsen, Mietzinsen und Baulandpreisentwicklung) zL Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer
- = (dauerhafte) Vermeidung eines Missverhältnisses von Kosten und Erträgen
- (im Gegensatz zu „Zürcher Modell“) geteilte Risikokoppelung (Inflation, Zinsen, Mietzinsen und Baulandpreisentwicklung) zL Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer
Nachteile
- Baurechtsnehmer
- Baurechtsanpassungen
- Gegenläufige Wertentwicklung von Baute (Altersentwertung) und Land (unaufhaltsam steigende Bodenpreise über Jahrzehnte)
- Verschiebung des Kapitaleinsatzes zuungunsten des Baurechtsnehmers
- Je näher der Gebäudesanierungszeitpunkt rückt, desto höher der Kapitalbedarf und desto tiefer die Mietnettoerträge (Mieteinnahmen ./. Betriebskosten und Baurechtszinsen
- Frühzeitige Rücklagenbildung für die Gebäudesanierung (zB Erneuerungsfonds wie beim Stockwerkeigentum (StWE)
- Je näher der Gebäudesanierungszeitpunkt rückt, desto höher der Kapitalbedarf und desto tiefer die Mietnettoerträge (Mieteinnahmen ./. Betriebskosten und Baurechtszinsen
- Verschiebung des Kapitaleinsatzes zuungunsten des Baurechtsnehmers
- Aufwändige Anpassung des regelmässig eintretenden Baurechtsveränderungen
- Konfliktpotential, da die Werte von Land, Gebäude und Land samt Baute schwierig zu ermitteln und zu bestimmen sind
- Gegenläufige Wertentwicklung von Baute (Altersentwertung) und Land (unaufhaltsam steigende Bodenpreise über Jahrzehnte)
- Baurechtsanpassungen
- Baurechtsgeber
- Transparenzabhängigkeit vom Baurechtsnehmer, für die Verknüpfung der Werte mit dem Nettoertrag
Besondere Eignung
- (in Bearbeitung)
Voraussetzungen
- Regelung Rendite- und Risiko-Teilung im Baurechtsvertrag
Literatur
- CHANEY ALAIN, Baurechtsdienstbarkeiten und deren ökonomische Bedeutung, in: Immobilienrecht – Handbuch zu rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekten, Zürich/St. Gallen 2017, S. 92 f.