Gemäss ZGB 818 Abs. 1 bietet das Grundpfandrecht dem Gläubiger Sicherheit für:
- die Kapitalforderung
- die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse
- drei zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins; beim Schuldbrief sind nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen pfandgesichert.
Der ursprünglich verabredete Zins darf nicht zum Nachteil nachgehender Grundpfandgläubiger über 5 % p.a. erhöht werden (vgl. ZGB 818 Abs. 2).
Seit der Revision des Sachenrechts im Jahr 2009 (in Kraft seit 01.01.2012) gilt, unabhängig vom im Schuldbrief verbrieften Zinssatz, nur noch der gemäss Darlehensvertrag effektiv geschuldete Zins als pfandgesichert. Damit erhält der Grundpfandgläubiger, bei ausreichendem Verwertungserlös, exakt denjenigen Betrag je als Kapital resp. je als Zins, welchen er zu Gute hat, und nicht einen Mehrbetrag an Zinsen, mit welchem er einen allfälligen Ausfall auf der Kapitalforderung zusätzlich decken kann. Der Gesetzgeber hat damit eine Brücke vom Schuldbrief und der darin verbrieften, abstrakten Forderung zur konkreten Darlehensforderung geschlagen, welche es neu für den Zinsenlauf resp. dessen Pfanddeckung zu berücksichtigen gilt (siehe den Entscheid des Bundesgerichtes vom 26.10.2017, 5A_853/2016, Ziff. 4.4.5).
Diese Gesetzesänderung gilt für alle Schuldbriefe, d.h. auch für diejenigen, welche vor dem Inkraftreten der Änderung am 01.01.2012 errichtet worden sind (siehe Art. 26 Abs. 2 SchlT ZGB; BGE 140 III 180, Ziff. 5.1.2).
Beim Gesetzesinhalt in Art. 818 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB handelt es sich um zwingendes Recht (siehe Obergericht des Kantons Zürich, Urteil vom 28.06.2013, RT130063-O/U, Ziff. 2.3 f.).
Weiterführende Informationen
Judikatur
- Bezirksgericht Imboden (Graubünden), vom 08.12.2015, in: BlSchK 81 (2017) S. 37 ff. (Vorfälligkeitsentschädigungen (aufgrund vorzeitiger Hypothekarvertragsauflösungen) können nicht als grundpfandversicherte Zinsen qualifiziert werden)
- BGE 136 III 288 ff: Differenzierung zwischen betriebener Schuldbriefforderung und gesicherter Forderung. Aufnahme der gesicherten Forderung im Lastenverzeichnis. Aufnahme der gesicherten Zinsforderung im Lastenverzeichnis nach Massgabe von Art. 818 ZGB, unabhängig vom vorgängig in Betreibung gesetzten Zins.
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