Ende / Untergang

Nach Ablauf der Baurechtsdauer geht der Besitz am Land samt allenfalls noch bestehender Bauten zurück an den Landeigentümer (ursprünglicher Baurechtsgeber), alles nach den Regeln über die Grunddienstbarkeiten:

• Definition
  • Untergang (auch: Heimfall) =   Dahinfallen der Baurechtsdienstbarkeit, mit der Folge, dass 1) allfällige Bauten Bestandteil der baurechtsbelasteten Liegenschaft werden (sog. Heimfall), dass 2) der Eigentümer der baurechtsbelasteten Liegenschaft für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene bzw. die vertraglich vereinbarte Entschädigung zahlen muss und, dass 3) auf Verlangen zur Sicherung der Entschädigungsforderung an der Rangstelle des gelöschten Baurechts ein Grundpfandrecht eingetragen werden kann

• Grundlagen
  • ZGB 734 ff.
  • ZGB 779c
  • ZGB 779d Abs. 2

• Untergangsgründe
  • Zeitablauf
  • Verzicht
  • Tod des letzten von mehreren Berechtigten im Falle eines nicht übertragbar ausgestalteten Baurechts (vgl. BGE 133 III 322, Erw. 4.2.3)

• Folgen des Zeitablaufs
  • 1) Heimfall
    • Rückfall der Besitzesrechte am Land an den Baurechtsgeber
    • Wiederaufleben des Akzessionsprinzips, wonach alle Gebäude Bestandteil des Grundstücks sind
    • Heimfall der noch bestehenden Bauten
      • Heimfall vermieteter Bauten
        • Heimfall gilt nicht als Veräusserung als Eigentümerwechsel nach OR 261 Abs. 1
          • Eigentümerwechsel: Auch noch nicht angetretene Mietverträge gehen auf den Erwerber über
        • Vermietung über die Baurechtsdauer hinaus
          • Kein automatischer Übergang des Mietverhältnisses auf den Eigentümer der baurechtsbelasteten Liegenschaft
          • Vorhersehbarkeit des Heimfalls für den Mieter
            • Jedenfalls bei Vorhersehbarkeit (zB aufgrund Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch) keine analoge Anwendung von OR 261 (vgl. BGE 142 III 329 ff.
            • Baurecht: Kein Mietvertragsübergang auf den Grundeigentümer bei Heimfall
  • 2) Entschädigungspflicht für heimfallende Bauten
    • Entschädigungspflicht des ursprünglichen Baurechtsgebers an den vormaligen Baurechtsnehmer (ZGB 779d Abs. 1)
      • Zahlung der Heimfallsentschädigung
        • Ordentlicher Heimfall
    • Pfandrecht an der Entschädigungsforderung
      • War das Baurecht mit Pfandrechten belastet, haftet die Entschädigung den Gläubigern für noch bestehende Forderungen (= Surrogationsprinzip; vgl. Botschaft zum Baurecht (BBl. 196 I S. 986))
        • Ohne Zustimmung dieser Grundpfandgläubiger darf die Entschädigung nicht dem bisherigen Bauberechtigten ausbezahlt werden (vgl. ZGB 779d Abs. 1), weil mit dem Untergang des Baurechts die zu deren Gunsten errichteten Grundpfandrechte untergehen
  • 3) Sicherungshypothek für Heimfallsentschädigung
    • Eintragungsanspruch
      • Bezahlt der baurechtsbelastete Eigentümer beim Heimfall die Entschädigung nicht, kann der Bauberechtigte oder ein Gläubiger gestützt auf ZGB 779d Abs. 2 die Eintragung eines Grundpfandrechts in demselben Range wie das gelöschte Baurecht verlangen
    • Eintragungsfrist
      • 3 Monate seit Untergang des Baurechts (ZGB 779d Abs. 3)
    • Eintragung des Grundpfandrechts
      • Es gelten die Regeln ähnlich jenen des Bauhandwerkerpfandrechtes
      • Vgl.
        • Pfandrecht für Heimfallentschädigung
        • Pfandrecht zur Sicherung Heimfallentschädigung
    •  Rang
      • Rangwahrung dient Missbrauchsvermeidung
        • Grundeigentümer soll sich nicht seiner Pflicht zur Entschädigungszahlung entziehen können, indem er das baurechtsbelastete Grundstück so mit Grundpfandrechten belastet, dass die Entschädigungsforderung im Zwangsvollstreckungsverfahren unbelastet bleibt
      • Vgl. Botschaft zum Baurecht (BBl. 1963 I, S. 987)
    •  Höhe
      • Ist die Höhe der pfandgesicherten Forderung strittig, kann der Bauberechtigte veranlassen, dass bis zur Erledigung des Hauptprozesses die vorläufige Eintragung erfolgt (vgl. ZGB 961 Abs. 1 Ziff. 1 und GBV 76 Abs. 3)

Kontakt

Weiter

Kontakt / Help

Anrede

Bitte wählenHerrFrau

Ihr Vorname*

Ihr Nachname*

Firma

Telefonnummer*

Betreff (Interessen- / Streitgegenstand)*

* = Pflichtfelder

Datenschutzerklärung | Privacy

Eine Kopie der Mitteilung geht an die im Feld "E-Mail" angegebene E-Mail-Adresse.

Zurück