Checkliste «Vertraglicher Immobilienfonds – Die Merkpunkte»
- Reglementszwang
- Prospektzwang
- auch vereinfachter Prospekt
- Mitwirkungsrechte
- Keine Anleger-Mitwirkungsrechte
- Anlegerschutz gegeben
- Fremdverwaltung
- Zulässige Anlagen
- Schweizerische Immobilien
- Ausländische Immobilien
- Rechte an Immobilien bzw. Hypotheken
- Derivate
- vide Checkliste Vertraglicher Immobilienfonds – Zulässige-Anlagen
- Risikomanagement
- Risikoverteilungsvorgaben
- Minimalbestand (mindestens 10 Immobilien)
- Objekt-Diversifikation
- Objektlage
- Nutzungsart
- Objektalter
- Bausubstanz
- Vermeidung von Klumpenrisiken
- Einzelner Objektwert darf 25 % des Fondsvermögens nicht übersteigen
- Bewertung Anlagevermögen
- Schätzungsexperte
- Ernennung durch Fondsleitung
- Genehmigung durch FINMA
- Bewertungszwang / Bewertungszeitpunkt
- bei Erwerb
- bei Veräusserung
- auf Ende jeden Rechnungsjahres
- Bilanzierung zu Verkehrswerten
- Schätzungsexperte
- Rückgabemöglichkeit für Anleger
- auf das Ende eines Rechnungsjahres
- Rückgabeerklärung: 12 Monate vor Ende des Rechnungsjahres
- Börslicher bzw. ausserbörslicher Handel
- Fondsleitung kann freiwillig früher zurückzahlen
- Bezugsrecht
- Vorrecht bisheriger Anleger
- Verwässerungsschutz
Checkliste «Vertraglicher Immobilienfonds – Zulässige Anlagen»
- Grundstücke (inkl. Zugehör)
- Wohnbauten
- Überwiegend kommerziell genutzte Liegenschaften
- wenn der Ertrag daraus mindestens 60 % des Liegenschaftenertrages ausmacht
- Bauten mit gemischter Nutzung, die sowohl Wohn- als auch kommerziellen Zwecken dienen
- eine gemischte Nutzung liegt vor, wenn der Ertrag aus dem kommerziellen Anteil mehr als 20 Prozent, aber weniger als 60 Prozent des Liegenschaftsertrages ausmacht
- Stockwerkeigentum
- (gewöhnliches) Miteigentum an Grundstücken, sofern der Immobilienfonds eine beherrschende Stellung einnehmen kann
- Weitere Einschränkungen [KKV 88]
- Beteiligungs- und Stimmenmehrheit [KKV 88 Abs. 1]
- Zwang zu Nutzungs- und Verwaltungsordnung [KKV 88 Abs. 2]
- Aufhebungsverbot für Vorkaufsrecht nach ZGB 682
- Miteigentumsanteile an Gemeinschaftsanlagen sind vom Beherrschungszwang ausgenommen
- Weitere Einschränkungen [KKV 88]
- Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
- Voraussetzungen [vgl. KKV 86 Abs. 4]
- Erschliessung
- umgehende Überbaubarkeit
- Voraussetzungen [vgl. KKV 86 Abs. 4]
- Baurechtsgrundstücke
- Erstellung von Bauten
- nur wenn das Fondsreglement ausdrücklich den Baulanderwerb und die Durchführung von Bauvorhaben (Bau u/o Gebäudesanierung) vorsieht [vgl. KAG 65 Abs. 1]
- Belastung für Vorbereitungs- und Bauzeit
- Gutschrift Bauzins zum marktüblichen Satz, sofern dadurch die Kosten den geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen [vgl. KKV 96 Abs. 2]
- Belastung für Vorbereitungs- und Bauzeit
- nur wenn das Fondsreglement ausdrücklich den Baulanderwerb und die Durchführung von Bauvorhaben (Bau u/o Gebäudesanierung) vorsieht [vgl. KAG 65 Abs. 1]
- Risikobeschränkungen
- Belastungsgrenze [vgl. KAG 65 Abs. 3]
- Bundesrat bestimmt den Prozentsatz
- FINMA regelt die Einzelheiten
- Diversifikation [KAG 62]
- nach Objekten
- nach deren Nutzungsart
- nach Alter
- nach Bausubstanz
- nach der Lage
- Minimalbestand
- 10 Grundstücke [vgl. KKV 87 Abs. 1 Satz1]
- Nach gleichen Grundsätzen erbaute Siedlungen und aneinander grenzende Parzellen gelten als ein einziges Grundstück [vgl. KKV 87 Abs. 1 Satz 2]
- Vermeidung von Klumpenrisiken
- Verkehrswert eines Grundstückes darf nicht mehr als 25 Prozent des Fondsvermögens betragen [vgl. KKV 87 Abs. 2]
- Anlagebeschränkungen (bezogen auf das Gesamtfonds-Vermögen) [vgl. KKV 87 Abs. 3]
- Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten
- bis max. 30 %
- Baurechtsgrundstücke
- bis max. 20 %
- Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte
- bis max. 10 %
- Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften nach KAG 86 Absatz 3 lit. c
- bis max. 25 %
- Bauland- und Baurechtsgrundstücke zusammen
- bis max.30 % des Fondsvermögens
- Ausländische Immobilienwerte mit erstellter Wertbeurteilungsmöglichkeit
- Verpfändung von Grundstücken und Pfandrechte zur Sicherungsübereignung
- Belastung darf bestimmten Durchschnittswert aller Grundstücke, nach Prozenten berechnet, nicht übersteigen [vgl. KAG 65 Abs. 2]
- Belastungsgrenze
- < 50 % des Verkehrswert aller Grundstücke im Durchschnitt [vgl. KKV 96 Abs. 1]
- Belastungsgrenze
- Belastung darf bestimmten Durchschnittswert aller Grundstücke, nach Prozenten berechnet, nicht übersteigen [vgl. KAG 65 Abs. 2]
- Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten
- Ausnahmebewilligung
- Finma kann in Einzelfällen Abweichungen bewilligen [vgl. KKV 87 Abs. 5]
- Belastungsgrenze [vgl. KAG 65 Abs. 3]
- Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
- Zweck
- Einzig Erwerb und Verkauf oder Vermietung bzw. Verpachtung eigener Grundstück
- Mindestbeteiligung
- 2/3 an Kapital und Stimmen
- Zweck
- Anteile an anderen Immobilienfonds oder an börsenkotierten ausserbörslich gehandelten Immobilieninvestmentgesellschaften (einschliesslich Real Estate Investment Trusts [REIT’s])
- Maximalbeteiligung in Prozenten des Gesamtfondsvermögens
- 25 %
- Maximalbeteiligung in Prozenten des Gesamtfondsvermögens
- Forderungen gegen Immobiliengesellschaften
- Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.
Das könnte Sie auch noch interessieren:
-
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Autoren:
Vorbehalt / Disclaimer
Diese allgemeine Information erfolgt ohne jede Gewähr und ersetzt eine Individualberatung im konkreten Einzelfall nicht. Jede Handlung, die der Leser bzw. Nutzer aufgrund der vorstehenden allgemeinen Information vornimmt, geschieht von ihm ausschliesslich in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.
Urheber- und Verlagsrechte
Alle in dieser Web-Information veröffentlichten Beiträge sind urheberrechtlich geschützt. Das gilt auch für die veröffentlichten Gerichtsentscheide und Leitsätze, soweit sie von den Autoren oder den Redaktoren erarbeitet oder redigiert worden sind. Der Rechtschutz gilt auch gegenüber Datenbanken und ähnlichen Einrichtungen. Kein Teil dieser Web-Information darf ohne schriftliche Genehmigung des Verlages in irgendeiner Form – sämtliche technische und digitale Verfahren – reproduziert werden.
Autoren / Herausgeber
Fraumünsterstrasse 29
CH-8001 Zürich