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Vertragliche Anlagefonds

Checklisten: Vertraglicher Immobilienfonds

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LAWMEDIA AG
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Checkliste «Vertraglicher Immobilienfonds – Die Merkpunkte»

  • Reglementszwang
  • Prospektzwang
    • auch vereinfachter Prospekt
  • Mitwirkungsrechte
    • Keine Anleger-Mitwirkungsrechte
    • Anlegerschutz gegeben
  • Fremdverwaltung
  • Zulässige Anlagen
    • Schweizerische Immobilien
    • Ausländische Immobilien
    • Rechte an Immobilien bzw. Hypotheken
    • Derivate
    • vide Checkliste Vertraglicher Immobilienfonds – Zulässige-Anlagen
  • Risikomanagement
    • Risikoverteilungsvorgaben
    • Minimalbestand (mindestens 10 Immobilien)
    • Objekt-Diversifikation
      • Objektlage
      • Nutzungsart
      • Objektalter
      • Bausubstanz
    • Vermeidung von Klumpenrisiken
      • Einzelner Objektwert darf 25 % des Fondsvermögens nicht übersteigen
  • Bewertung Anlagevermögen
    • Schätzungsexperte
      • Ernennung durch Fondsleitung
      • Genehmigung durch FINMA
    • Bewertungszwang / Bewertungszeitpunkt
      • bei Erwerb
      • bei Veräusserung
      • auf Ende jeden Rechnungsjahres
    • Bilanzierung zu Verkehrswerten
  • Rückgabemöglichkeit für Anleger
    • auf das Ende eines Rechnungsjahres
    • Rückgabeerklärung: 12 Monate vor Ende des Rechnungsjahres
    • Börslicher bzw. ausserbörslicher Handel
    • Fondsleitung kann freiwillig früher zurückzahlen
  • Bezugsrecht
    • Vorrecht bisheriger Anleger
    • Verwässerungsschutz

Checkliste «Vertraglicher Immobilienfonds – Zulässige Anlagen»

  • Grundstücke (inkl. Zugehör)
    • Wohnbauten
    • Überwiegend kommerziell genutzte Liegenschaften
      • wenn der Ertrag daraus mindestens 60 % des Liegenschaftenertrages ausmacht
    • Bauten mit gemischter Nutzung, die sowohl Wohn- als auch kommerziellen Zwecken dienen
      • eine gemischte Nutzung liegt vor, wenn der Ertrag aus dem kommerziellen Anteil mehr als 20 Prozent, aber weniger als 60 Prozent des Liegenschaftsertrages ausmacht
    • Stockwerkeigentum
    • (gewöhnliches) Miteigentum an Grundstücken, sofern der Immobilienfonds eine beherrschende Stellung einnehmen kann
      • Weitere Einschränkungen [KKV 88]
        • Beteiligungs- und Stimmenmehrheit [KKV 88 Abs. 1]
        • Zwang zu Nutzungs- und Verwaltungsordnung [KKV 88 Abs. 2]
        • Aufhebungsverbot für Vorkaufsrecht nach ZGB 682
        • Miteigentumsanteile an Gemeinschaftsanlagen sind vom Beherrschungszwang ausgenommen
    • Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
      • Voraussetzungen [vgl. KKV 86 Abs. 4]
        • Erschliessung
        • umgehende Überbaubarkeit
    • Baurechtsgrundstücke
    • Erstellung von Bauten
      • nur wenn das Fondsreglement ausdrücklich den Baulanderwerb und die Durchführung von Bauvorhaben (Bau u/o Gebäudesanierung) vorsieht [vgl. KAG 65 Abs. 1]
        • Belastung für Vorbereitungs- und Bauzeit
          • Gutschrift Bauzins zum marktüblichen Satz, sofern dadurch die Kosten den geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen [vgl. KKV 96 Abs. 2]
    • Risikobeschränkungen
      • Belastungsgrenze [vgl. KAG 65 Abs. 3]
        • Bundesrat bestimmt den Prozentsatz
        • FINMA regelt die Einzelheiten
      • Diversifikation [KAG 62]
        • nach Objekten
        • nach deren Nutzungsart
        • nach Alter
        • nach Bausubstanz
        • nach der Lage
      • Minimalbestand
        • 10 Grundstücke [vgl. KKV 87 Abs. 1 Satz1]
        • Nach gleichen Grundsätzen erbaute Siedlungen und aneinander grenzende Parzellen gelten als ein einziges Grundstück [vgl. KKV 87 Abs. 1 Satz 2]
      • Vermeidung von Klumpenrisiken
        • Verkehrswert eines Grundstückes darf nicht mehr als 25 Prozent des Fondsvermögens betragen [vgl. KKV 87 Abs. 2]
      • Anlagebeschränkungen (bezogen auf das Gesamtfonds-Vermögen) [vgl. KKV 87 Abs. 3]
        • Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten
          • bis max. 30 %
        • Baurechtsgrundstücke
          • bis max. 20 %
        • Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte
          • bis max. 10 %
        • Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften nach KAG 86 Absatz 3 lit. c
          • bis max. 25 %
        • Bauland- und Baurechtsgrundstücke zusammen
          • bis max.30 % des Fondsvermögens
        • Ausländische Immobilienwerte mit erstellter Wertbeurteilungsmöglichkeit
        • Verpfändung von Grundstücken und Pfandrechte zur Sicherungsübereignung
          • Belastung darf bestimmten Durchschnittswert aller Grundstücke, nach Prozenten berechnet, nicht übersteigen [vgl. KAG 65 Abs. 2]
            • Belastungsgrenze
              • < 50 % des Verkehrswert aller Grundstücke im Durchschnitt [vgl. KKV 96 Abs. 1]
      • Ausnahmebewilligung
        • Finma kann in Einzelfällen Abweichungen bewilligen [vgl. KKV 87 Abs. 5]
  • Beteiligungen an Immobiliengesellschaften
    • Zweck
      • Einzig Erwerb und Verkauf oder Vermietung bzw. Verpachtung eigener Grundstück
    • Mindestbeteiligung
      • 2/3 an Kapital und Stimmen
  • Anteile an anderen Immobilienfonds oder an börsenkotierten ausserbörslich gehandelten Immobilieninvestmentgesellschaften (einschliesslich Real Estate Investment Trusts [REIT’s])
    • Maximalbeteiligung in Prozenten des Gesamtfondsvermögens
      • 25 %
  • Forderungen gegen Immobiliengesellschaften
  • Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte

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