Das Baurecht erbringt je nach Interessenlage Vorteile und Nachteile:
Baurechtsgeber
Interessenlage der öffentlichen Hand
- Vorteile
- Anlage von Landreserven für die Verwirklichung langfristiger Ziele, zB auch mit Zwischennutzung durch Baurechtsnehmer
- Abgabe von Land im Baurecht zur Begünstigung der Erfüllung quasiöffentlicher Aufgaben durch Dritte
- sozialer Wohnungsbau durch Wohnbaugenossenschaften
- Errichtung von Kulturstätten (Museen, Theater)
- Freizeit- und Sportanlagen
- Ansiedlung von Industrie und Gewerbe im Gemeindegebiet
- https://www.ansiedlung-schweiz.ch/2013/05/basel-land-arealentwicklung-fuer-firmenansiedlung/
- https://www.ansiedlung-schweiz.ch/fokus-unternehmen/unternehmens-und-gewerbeimmobilien/
- spätere Vorteilnutzung von Heimfall-Objekten durch Nutzung als Verwaltungsgebäude, Schulhaus, Spital usw., sofern das Baurecht nicht verlängert wird
- Nachteile
- Verlust der tatsächlichen Verfügungsgewalt über das Grundstück, was v.a. bei vorzeitiger Einstellung eines eigenen Baubedürfnisses ärgerlich ist
- Nachteil kann begegnet werden durch:
- Bebauungsfrist
- Abrede als Grund für vorzeitigen Heimfall
- Vereinbarung eines Rückkaufsrechts
- Nachteil kann begegnet werden durch:
- Schwierigkeiten bei der Bereitstellung der Geldmittel für die Heimfallentschädigungen, falls mehrere Baurechtsverträge gleichzeitig auslaufen
- Problemlösung
- Baurechtsverlängerung eines oder mehrerer Baurechte
- Problemlösung
- Aufwändige Handhabung
- Verwaltungs- und Kontrollpflichten
- Baurechtszinsanpassungen und -inkasso
- Auffangen der Nachteile, sofern und soweit möglich, durch entsprechende Ausgestaltung des Baurechtsvertrages
- Verlust der tatsächlichen Verfügungsgewalt über das Grundstück, was v.a. bei vorzeitiger Einstellung eines eigenen Baubedürfnisses ärgerlich ist
Interessenlage des privaten Grundeigentümers
- Vorteile
- Alternative zum Verkauf des Grundstücks
- Attraktivitätspunkte zu Gunsten des Baurechts
- Keine Umtriebe und Risiken einer eigenen Überbauung
- Scheu vor Vermietung
- Anlagepolitische Vorteile, wenn man nicht auf eine sofortige Wertrealisation angewiesen ist
- allenfalls fiskalische Vorteile
- Attraktivitätspunkte zu Gunsten des Baurechts
- Renditeerzielung, wenn Grundstück nicht für Eigenbedarf benötigt wird
- Anstelle Verkauf, Vermietung oder Verpachtung bzw. Eigenbau und Vermietung an Mieter oder eben Abgabe des Landes im Baurecht, bietet das Baurecht folgende Vorteile:
- Boden bleibt dem Grundeigentümer als Wertobjekt und Landreserve erhalten (wertbeständige Kapitalanlage)
- Regelmässiges, arbeitsfreies und praktisch risikofreies Einkommen
- Anstelle Verkauf, Vermietung oder Verpachtung bzw. Eigenbau und Vermietung an Mieter oder eben Abgabe des Landes im Baurecht, bietet das Baurecht folgende Vorteile:
- Weiterverwendungsvorteile nach Heimfall
- Für den Baurechtsgeber möglicherweise spannende Weiterverwendung des Heimfall-Bauwerkes (Eigennutzung oder Verkauf von Land und Baute etc.)
- Keine Gewähr, dass das Gebäude nicht für die dannzumaligen Bedürfnisse unzweckmässig konstruiert, inzwischen veraltet oder ungenügend unterhalten ist
- Für den Baurechtsgeber möglicherweise spannende Weiterverwendung des Heimfall-Bauwerkes (Eigennutzung oder Verkauf von Land und Baute etc.)
- Alternative zum Verkauf des Grundstücks
- Nachteile
- Verlust der tatsächlichen Verfügungsmacht über das Grundstück für lange Zeit
- Wiedererlangung der freien Verwendung des Grundstücks erst in der übernächsten Generation
- Ein baurechtsbelastetes Grundstück lässt sich schwerer und nur unter seinem eigentlichen Wert verkaufen
- Kleiner Käuferkreis
- nur Käufer mit langfristigen, je nach Zeitpunkt Generationen übergreifenden Zielen (wie Pensionskassen, Versicherungsgesellschaften, wobei auch deren aufsichtsbedingte Kapitalanlagevorschriften einschränken können)
- Abhängigkeit von der Restlaufzeit des Baurechtsvertrages und den Heimfall-Bedingungen
- Kleiner Käuferkreis
- Unsicherheit über die künftige Entwicklung
- Veränderte Verhältnisse am Liegenschaften- und Zinsmarkt
- Weitere Verwendbarkeit des Bauwerkes (schneller wechselnde Nutzerbedürfnisse führen zu nicht mehr aktuellen Layouts)
- Weitere Verwendbarkeit der baurechtsbelasteten Liegenschaft (schnellere Entwicklung von Raumplanung und Zonierungen)
- Verlust der tatsächlichen Verfügungsmacht über das Grundstück für lange Zeit
Baurechtsnehmer
Vorteile
- Ersparnis der Landerwerbskosten
- Reduzierter Eigen- bzw. Fremdfinanzierungsanteil, nämlich nur für die Erstellung der Baute
- Für die Landnutzung bezahlt der Baurechtsnehmer die wiederkehrenden Baurechtszinsen
- Bauberechtigter hat die bessere Rechtsstellung als der Mieter
- Der Baurechtsnehmer ist Grundeigentümer der Baute, mit
- der Möglichkeit der baulichen Gestaltungsmöglichkeit
- dem Wegfall der Kündigungsmöglichkeit
- Alternative
- Nur die Miete einer Liegenschaft
- Der Baurechtsnehmer ist Grundeigentümer der Baute, mit
Nachteile
- Limitierte Dauer
- Der Baurechtsnehmer muss bei all seinen Planungen und Vorhaben die Restlaufzeit des Baurechts berücksichtigen
- Gegen Ende der Baurechtsdauer werden Vorkehren zum Kalkulationsproblem
- Der Baurechtsnehmer muss bei all seinen Planungen und Vorhaben die Restlaufzeit des Baurechts berücksichtigen
- Reduzierte „bleibende Sachwertanlage“
- Der Baurechtsnehmer ist gezwungen, innerhalb der Baurechtsdauer seine Eigeninvestitionen abzuschreiben und die Grundpfandschulden zu amortisieren
- Ungewissheit der künftigen Entwicklung
- Baurechtszins
- Entwicklung der finanziellen Belastung aus der Baurechtszinsformel?
- Variable Heimfallentschädigung
- Erlaubt der dannzumalige Heimfallserlös eine Deckung der Fremd- und Eigenfinanzierung?
- Künftige finanzielle Belastung
- Rendite des „Baurechts“ vs. Refinanzierungskosten
- Lässt sich (auf die ganze Baurechtsdauer) eine genügende Nettorendite aus dem „Baurecht“ erzielen?
- Ist der Baurechtsnehmer zur Veräusserung des „Baurechts“ gezwungen und findet der für das voraussichtlich nur ungünstig (und meist nicht kurzfristig) zu verkaufende Objekt einen Erwerber?
- Rendite des „Baurechts“ vs. Refinanzierungskosten
- Baurechtszins
- Schwierigkeit bei der Kapitalbeschaffung
- Allgemeines
- Die Banken sind bei der Kreditgewährung bzw. beim Belehnungsmass zurückhaltend, wegen der blossen Sekundärbedeutung des „Baurechts“ im Verhältnis zum Volleigentum, v.a. in Zeiten eines Käufermarkts bzw. bei einer Grundpfandverwertung
- Baurechtsgeber
- Viele Banken finanzieren Baurechtsgrundstücke nur, wenn der Baurechtsgeber die öffentliche Hand ist
- Allgemeines
Literatur
- ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973, S. 75 ff.
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