LAWINFO

Baurecht / Baurechte

QR Code

Vorteile / Nachteile

Rechtsgebiet:
Baurecht / Baurechte
Stichworte:
Baurecht, Baurechte
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Das Baurecht erbringt je nach Interessenlage Vorteile und Nachteile:

Baurechtsgeber

Interessenlage der öffentlichen Hand

  • Vorteile
    • Anlage von Landreserven für die Verwirklichung langfristiger Ziele, zB auch mit Zwischennutzung durch Baurechtsnehmer
    • Abgabe von Land im Baurecht zur Begünstigung der Erfüllung quasiöffentlicher Aufgaben durch Dritte
      • sozialer Wohnungsbau durch Wohnbaugenossenschaften
      • Errichtung von Kulturstätten (Museen, Theater)
      • Freizeit- und Sportanlagen
    • Ansiedlung von Industrie und Gewerbe im Gemeindegebiet
    • spätere Vorteilnutzung von Heimfall-Objekten durch Nutzung als Verwaltungsgebäude, Schulhaus, Spital usw., sofern das Baurecht nicht verlängert wird
  • Nachteile
    • Verlust der tatsächlichen Verfügungsgewalt über das Grundstück, was v.a. bei vorzeitiger Einstellung eines eigenen Baubedürfnisses ärgerlich ist
      • Nachteil kann begegnet werden durch:
        • Bebauungsfrist
        • Abrede als Grund für vorzeitigen Heimfall
        • Vereinbarung eines Rückkaufsrechts
    • Schwierigkeiten bei der Bereitstellung der Geldmittel für die Heimfallentschädigungen, falls mehrere Baurechtsverträge gleichzeitig auslaufen
      • Problemlösung
        • Baurechtsverlängerung eines oder mehrerer Baurechte
    • Aufwändige Handhabung
      • Verwaltungs- und Kontrollpflichten
      • Baurechtszinsanpassungen und -inkasso
    • Auffangen der Nachteile, sofern und soweit möglich, durch entsprechende Ausgestaltung des Baurechtsvertrages

Interessenlage des privaten Grundeigentümers

  • Vorteile
    • Alternative zum Verkauf des Grundstücks
      • Attraktivitätspunkte zu Gunsten des Baurechts
        • Keine Umtriebe und Risiken einer eigenen Überbauung
        • Scheu vor Vermietung
        • Anlagepolitische Vorteile, wenn man nicht auf eine sofortige Wertrealisation angewiesen ist
        • allenfalls fiskalische Vorteile
    • Renditeerzielung, wenn Grundstück nicht für Eigenbedarf benötigt wird
      • Anstelle Verkauf, Vermietung oder Verpachtung bzw. Eigenbau und Vermietung an Mieter oder eben Abgabe des Landes im Baurecht, bietet das Baurecht folgende Vorteile:
        • Boden bleibt dem Grundeigentümer als Wertobjekt und Landreserve erhalten (wertbeständige Kapitalanlage)
        • Regelmässiges, arbeitsfreies und praktisch risikofreies Einkommen
    • Weiterverwendungsvorteile nach Heimfall
      • Für den Baurechtsgeber möglicherweise spannende Weiterverwendung des Heimfall-Bauwerkes (Eigennutzung oder Verkauf von Land und Baute etc.)
        • Keine Gewähr, dass das Gebäude nicht für die dannzumaligen Bedürfnisse unzweckmässig konstruiert, inzwischen veraltet oder ungenügend unterhalten ist
  • Nachteile
    • Verlust der tatsächlichen Verfügungsmacht über das Grundstück für lange Zeit
      • Wiedererlangung der freien Verwendung des Grundstücks erst in der übernächsten Generation
    • Ein baurechtsbelastetes Grundstück lässt sich schwerer und nur unter seinem eigentlichen Wert verkaufen
      • Kleiner Käuferkreis
        • nur Käufer mit langfristigen, je nach Zeitpunkt Generationen übergreifenden Zielen (wie Pensionskassen, Versicherungsgesellschaften, wobei auch deren aufsichtsbedingte Kapitalanlagevorschriften einschränken können)
      • Abhängigkeit von der Restlaufzeit des Baurechtsvertrages und den Heimfall-Bedingungen
    • Unsicherheit über die künftige Entwicklung
      • Veränderte Verhältnisse am Liegenschaften- und Zinsmarkt
      • Weitere Verwendbarkeit des Bauwerkes (schneller wechselnde Nutzerbedürfnisse führen zu nicht mehr aktuellen Layouts)
      • Weitere Verwendbarkeit der baurechtsbelasteten Liegenschaft (schnellere Entwicklung von Raumplanung und Zonierungen)

Baurechtsnehmer

Vorteile

  • Ersparnis der Landerwerbskosten
    • Reduzierter Eigen- bzw. Fremdfinanzierungsanteil, nämlich nur für die Erstellung der Baute
    • Für die Landnutzung bezahlt der Baurechtsnehmer die wiederkehrenden Baurechtszinsen
  • Bauberechtigter hat die bessere Rechtsstellung als der Mieter
    • Der Baurechtsnehmer ist Grundeigentümer der Baute, mit
      • der Möglichkeit der baulichen Gestaltungsmöglichkeit
      • dem Wegfall der Kündigungsmöglichkeit
    • Alternative
      • Nur die Miete einer Liegenschaft

Nachteile

  • Limitierte Dauer
    • Der Baurechtsnehmer muss bei all seinen Planungen und Vorhaben die Restlaufzeit des Baurechts berücksichtigen
      • Gegen Ende der Baurechtsdauer werden Vorkehren zum Kalkulationsproblem
  • Reduzierte „bleibende Sachwertanlage“
    • Der Baurechtsnehmer ist gezwungen, innerhalb der Baurechtsdauer seine Eigeninvestitionen abzuschreiben und die Grundpfandschulden zu amortisieren
  • Ungewissheit der künftigen Entwicklung
    • Baurechtszins
      • Entwicklung der finanziellen Belastung aus der Baurechtszinsformel?
    • Variable Heimfallentschädigung
      • Erlaubt der dannzumalige Heimfallserlös eine Deckung der Fremd- und Eigenfinanzierung?
    • Künftige finanzielle Belastung
      • Rendite des „Baurechts“ vs. Refinanzierungskosten
        • Lässt sich (auf die ganze Baurechtsdauer) eine genügende Nettorendite aus dem „Baurecht“ erzielen?
      • Ist der Baurechtsnehmer zur Veräusserung des „Baurechts“ gezwungen und findet der für das voraussichtlich nur ungünstig (und meist nicht kurzfristig) zu verkaufende Objekt einen Erwerber?
  • Schwierigkeit bei der Kapitalbeschaffung
    • Allgemeines
      • Die Banken sind bei der Kreditgewährung bzw. beim Belehnungsmass zurückhaltend, wegen der blossen Sekundärbedeutung des „Baurechts“ im Verhältnis zum Volleigentum, v.a. in Zeiten eines Käufermarkts bzw. bei einer Grundpfandverwertung
    • Baurechtsgeber
      • Viele Banken finanzieren Baurechtsgrundstücke nur, wenn der Baurechtsgeber die öffentliche Hand ist

Literatur

  • ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973, S. 75 ff.

Weiterführende Informationen

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.

    Kontakt

    Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

    Kontakt / Help

    Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

    Anrede

    Ihr Vorname*

    Ihr Nachname*

    Firma

    Telefonnummer*

    Betreff (Interessen- / Streitgegenstand)*

    * = Pflichtfelder

    Datenschutzerklärung | Privacy

    Eine Kopie der Mitteilung geht an die im Feld "E-Mail" angegebene E-Mail-Adresse.

    Vorbehalt / Disclaimer

    Diese allgemeine Information erfolgt ohne jede Gewähr und ersetzt eine Individualberatung im konkreten Einzelfall nicht. Jede Handlung, die der Leser bzw. Nutzer aufgrund der vorstehenden allgemeinen Information vornimmt, geschieht von ihm ausschliesslich in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.

    Urheber- und Verlagsrechte

    Alle in dieser Web-Information veröffentlichten Beiträge sind urheberrechtlich geschützt. Das gilt auch für die veröffentlichten Gerichtsentscheide und Leitsätze, soweit sie von den Autoren oder den Redaktoren erarbeitet oder redigiert worden sind. Der Rechtschutz gilt auch gegenüber Datenbanken und ähnlichen Einrichtungen. Kein Teil dieser Web-Information darf ohne schriftliche Genehmigung des Verlages in irgendeiner Form – sämtliche technische und digitale Verfahren – reproduziert werden.