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Grundpfandrecht

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Grundstücksverwertung

Rechtsgebiet:
Grundpfandrecht
Stichworte:
Grundpfandrecht (Hypothek)
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Die Verwertung des Pfandgrundstücks ist je nach Zwangsverwertungsverfahren unterschiedlich und zeitigt auch auf die Umsetzung des Wert- und Verwertungsrechtes unterschiedliche Folgen.

Dabei sind folgende Varianten zu berücksichtigen

  • Zwangsvollstreckungsart
    • Verwertung in der Betreibung auf Pfandverwertung
    • Verwertung im Konkursverfahren
  • Verfassung der Forderung
    • Fälligkeit der Forderung
    • Nichtfälligkeit der Forderung
  • Verwertungsergebnis
    • Volle Deckung der Forderung aus Verwertungserlös
    • Keine oder unvollständige Deckung der Forderung aus Verwertungserlös

Die allgemein gültige Zwangsvollstreckungsart, d.h. insbesondere für nicht dem Konkursbetreibung unterstehende Gläubiger, ist die

  • Betreibung auf Pfändung
    • Papier-Schuldbrief
      • Pfändung des Papier-Schuldbriefs erfolgt dadurch, dass das Betreibungsamt den Papier-Schuldbrief in Verwahrung nimmt [vgl. SchKG 98 Abs. 1]
    • Register-Schuldbrief
      • Pfändung des Register-Schuldbriefs erfolgt durch die Einschreibung der Verfügungsbeschränkung im Grundbuch [Vgl. ZGB 859 Abs. 2]
      • Der Pfändungs-Eintrag findet in der Bemerkungsspalte zum Grundpfandrecht statt [vgl. GBV 104 Abs. 5]
    • Verfahrensprozedere

Weiterführende Informationen

Verwertung in der Betreibung auf Grundpfandverwertung

  • Gesetzliche Grundlagen
    • SchKG 151 – SchKG 158
    • SchKG 97 Abs. 1, SchKG 102 Abs. 2, SchKG 103, SchKG 106 – SchKG 109, SchKG 122 – SchKG 143
    • VZG
    • ZGB 813 – ZGB 819
  • Lastenverzeichnis
    • Lastenbereinigung
      • Dienstbarkeiten
      • Grundlasten
      • Vorgemerkte persönliche Rechte
      • Grundpfandrechte
    • Grundlage für den Triage-Entscheid
      • nicht fällige, zu überbindende Schulden [vgl. VZG 46 Abs. 3]
        • Grundpfandrecht lasten nach Zuschlag auf der Gant weiter auf dem Grundstück und gehen auf den Erwerber als neuen Schuldner über [vgl. SchKG 135 Abs. 1 Satz 1]
        • früherer Schuldner wird frei, ausser Gläubiger erkläre binnen Jahresfrist seine Beibehaltung als persönlicher Schuldner [vgl. SchKG 135 Abs. 1 Satz 2]
      • fällige, nicht zu überbindende Schulden [vgl. SchKG 135 Abs. 1 Satz 3 + VZG 46 Abs. 1 und 2]
        • Deckung der Pfandforderung aus dem Verwertungserlös [vgl. BGE 106 II 188 + 190] und Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch [vgl. SchKG 135 Abs. 1 Satz 3 und SchKG 156; VZG 69 Abs. 1]; so kann nach der Gant dem Ersteigerer das Grundstück nicht durch erneute Betreibung auf Pfandverwertung entzogen werden
  • Steigerungsbedingungen
    • Erstellung durch das Betreibungsamt
    • Publikation von Steigerung und Steigerungsbedingungen
  • Gant
    • Versteigerung des Pfandobjektes
    • Anmeldung zur Eintragung ins Grundbuch, Zug um Zug mit Rest-Zahlung Zuschlagspreis
  • Volle Deckung
    • Fällige, nicht zu überbindende Schuld
      • =   Überbindungssystem [vgl. SchKG 135 Abs. 1 Satz 1; BGE 106 II 188 + 190]
      • Grundpfandgläubiger erhält seine Grundpfandforderung als Verwertungserlös ausbezahlt, ein allf. Überschuss steht dem Grundeigentümer zu
    • Nicht fällige, zu überbindende Schuld
      • Der Grundpfandgläubiger erhält einen neuen Schuldner, den Erwerber des Pfandobjektes
  • Ungenügende Deckung, ev. keine Deckung
    • Anwendbarkeit des sog. Deckungsprinzips
      • Zuschlag des Grundstücks nur, sofern (nicht betreibender) vorrangiger Gläubiger gedeckt
    • Fällige, nicht zu überbindende Schuld
      • Pfandrechtslöschung im Grundbuch und Löschung Pfandtitel
      • Auszahlung des betreffenden Verwertungsergebnisses an den bzw. die Grundpfandgläubiger
      • Pfandausfall-Bescheinigung, soweit sich durch den Verwertungserlös keine Deckung ergibt
    • Nicht fällige, zu überbindende Schuld
      • Pfandrechtsteillöschung im Grundbuch und Reduktion Titelsumme, soweit keine Deckung
      • Überbindung der Grundpfandforderung, soweit durch den Zuschlag gedeckt
      • Bescheinigung über den Pfandausfall bei ungenügender Deckung, realisierbar – nach Fälligkeitseintritt – durch Betreibung auf Pfändung

Unterschiedliche Handhabung von Grund- und Fahrnispfandrechten

  • Fahrnispfandrechte
    • Sowohl bei Papier- als auch bei Register-Schuldbrief
      • Bei Fahrnispfandrechten werden alle Pfandforderungen ausbezahlt, die fälligen und die nicht fälligen

Art. 816 ZGB

1 Der Gläubiger hat ein Recht darauf, im Falle der Nichtbefriedigung sich aus dem Erlöse des Grundstückes bezahlt zu machen.

2 Die Abrede, wonach das Grundpfand dem Gläubiger, wenn er nicht befriedigt wird, als Eigentum zufallen soll, ist ungültig.

3 Sind mehrere Grundstücke für die gleiche Forderung verpfändet, so ist die Betreibung auf Pfandverwertung gleichzeitig gegen alle zu richten, die Verwertung aber nach Anordnung des Betreibungsamtes nur soweit nötig durchzuführen.

Art. 817 ZGB

1 Der Erlös aus dem Verkaufe des Grundstückes wird unter die Grundpfandgläubiger nach ihrem Range verteilt.

2 Gläubiger gleichen Ranges haben unter sich Anspruch auf gleichmässige Befriedigung.

Weiterführende Informationen

Verwertung im Konkursverfahren

  • Gesetzliche Grundlagen
    • SchKG 197 ff.
    • SchKG 257 ff.
    • VZG
    • ZGB 813 – ZGB 819
  • Lastenverzeichnis
    • Lastenbereinigung im Rahmen des Kollokationsverfahrens (Lastenverzeichnis ist Bestandteil des Kollokationsplanes)
      • Dienstbarkeiten
      • Grundlasten
      • Vorgemerkte persönliche Rechte
      • Grundpfandrechte
    • Grundlage für den Triage-Entscheid
      • nicht fällige, zu überbindende Schulden
        • Grundpfandrecht lasten nach Zuschlag auf der Gant weiter auf dem Grundstück und gehen auf den Erwerber als neuen Schuldner über
      • fällige, nicht zu überbindende Schulden
        • Deckung der Pfandforderung aus dem Verwertungserlös und Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch
  • Steigerungsbedingungen
    • Erstellung durch das Konkursamt, ev. durch die a.a. Konkursverwaltung
    • Publikation von Steigerung und Steigerungsbedingungen
  • Gant
    • Konkursversteigerung des Pfandobjektes
    • Anmeldung zur Eintragung ins Grundbuch, Zug um Zug mit Rest-Zahlung Zuschlagspreis
  • Volle Deckung
    • Fällige, nicht zu überbindende Schuld
      • =   Überbindungssystem
      • Grundpfandgläubiger erhält seine Grundpfandforderung als Verwertungserlös ausbezahlt, ein allf. Überschuss steht der Konkursmasse (Allgemeine Masse) zu
    • Nicht fällige, zu überbindende Schuld
      • Der Grundpfandgläubiger erhält einen neuen Schuldner, den Erwerber des Pfandobjektes
  • Ungenügende Deckung, ev. keine Deckung
    • Keine Anwendbarkeit des betreibungsrechtlichen Deckungsprinzips
    • Fällige, nicht zu überbindende Schuld
      • Pfandrechtslöschung im Grundbuch und Löschung Pfandtitel
      • Auszahlung des betreffenden Verwertungsergebnisses an den bzw. die Grundpfandgläubiger
      • Nicht gedeckter Teil (Pfandausfall) nimmt in der 3. Konkursklasse am allf. Erlös der Allgemeinen Masse teil
    • Nicht fällige, zu überbindende Schuld
      • Pfandrechtsteillöschung im Grundbuch und Reduktion Titelsumme, soweit keine Deckung
      • Überbindung der Grundpfandforderung, soweit durch den Zuschlag gedeckt
      • Nicht gedeckter Teil (Pfandausfall) nimmt in der 3. Konkursklasse am allf. Erlös der Allgemeinen Masse teil

Handhabung der Fahrnispfandrechte (verpfändete Papier-Schuldbriefe und Register-Schuldbriefe)

Hinsichtlich verfaustpfändeter Papier-Schuldbriefe und ebensolcher Register-Schuldbriefe hat die Konkursverwaltung Entscheide zu treffen in:

  • Kollokationsplan
    • Zulassungsentscheid oder Nichtzulassung zur Faustpfandforderung und zum Faustpfandrecht am Papier-Schuldbrief bzw. am Register-Schuldbrief im Kollokationsplan (Teil „versicherte Forderungen“)
    • Pro memoria-Vermerk für allfälligen Pfandausfall (3. Konkursklasse)
  • Lastenverzeichnis
    • Entscheid zum Unterpfand (Grundpfandrecht) im Lastenverzeichnis, welches Bestandteil des Kollokationsplans bildet

Art. 816 ZGB

1 Der Gläubiger hat ein Recht darauf, im Falle der Nichtbefriedigung sich aus dem Erlöse des Grundstückes bezahlt zu machen.

2 Die Abrede, wonach das Grundpfand dem Gläubiger, wenn er nicht befriedigt wird, als Eigentum zufallen soll, ist ungültig.

3 Sind mehrere Grundstücke für die gleiche Forderung verpfändet, so ist die Betreibung auf Pfandverwertung gleichzeitig gegen alle zu richten, die Verwertung aber nach Anordnung des Betreibungsamtes nur soweit nötig durchzuführen.

Art. 817 ZGB

1 Der Erlös aus dem Verkaufe des Grundstückes wird unter die Grundpfandgläubiger nach ihrem Range verteilt.

2 Gläubiger gleichen Ranges haben unter sich Anspruch auf gleichmässige Befriedigung.

Weiterführende Informationen

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