Belehnungswert

Definition

Der Belehnungswert ist der betragsmässige Teil des Grundstückswertes, bis zu dem der Kreditgeber (Bank) die Immobilie hypothekarisch belehnt. Die Banken drücken die Belehnungssätze in Prozenten aus.

Ziele 

Der Höhe der Belehnung orientiert sich über den sog. Belehnungswert am Worst case-Szenario, d.h. an der Situation, dass der Schuldner die Hypothekarzinsen und nach Kreditkündigung die offene Kreditsumme nicht bezahlen kann.

Faktoren

Jede Bank hat ihre individuellen Belehnungsgrundsätze.

Der Belehnungswert hat folgende Faktoren zu berücksichtigen und abzufedern:

• Preisschwankungen am Immobilienmarkt
• Wertreduktion des Unterpfandes
  • zB Unterhaltsnachholbedarf
  • zB Raumeinteilung, die neuen Wohnbedürfnissen nicht mehr entspricht
  • uam
• Folgen einer Leistungsstörung
  • Kalkulationspositionen
    • Laufender und 3 verfallene Hypothekarzinse (resp. Ansprüche aus dem Zinsenpfandrecht)
    • Verwertungskosten
    • Grundsteuern (Massaschuld, vorab zu Lasten Verwertungserlöses)
  • Sicherheitsmarge unter diesem Titel
    • Die bis zum Verwertungsabschluss anfallenden Zinsen, Kosten und Steuern können schnell einmal 20 – 25 % des Verkehrswertes (VKW) ausmachen
    • Bei Wohnbauten gelten daher als eiserne Belehnungs-Regeln
      • 1. Hypothek: 66,6 % des VKW
      • 2. Hypothek: bis max. 80 % des VKW
      • Der Verdrängungskampf unter den Hypothekarkreditinstituten lässt auch höhere Werte zu, nur müssen die Banken mit den neuen finma-Massnahmen überhöhte Risiken durch eine Eigenmittelunterlegung absichern
• Ungenauigkeiten bei Schätzung und Unvorhersehbares

Belehnungsgrundlagen

Grundlage der Belehnungswert-Festsetzung bilden: 

• Verkehrswertschätzung des Immobilien-Schätzers
• Sicherheitsmarge
  • =   Differenz zwischen Belehnungswert und effektive Ausleihung (beanspruchte Kreditsumme)
  • Je schwieriger Schätzung und je verlustanfälliger das Unterpfand, desto höher die Sicherheitsmarge
  • Objektbezogen unterschiedliche Sicherheitsmargen
    • Bauland
    • Landwirtschaftliche Immobilien (Ertragswert!)
    • Wohnimmobilien
    • Büroimmobilien
    • Gewerbeimmobilien
    • Industrieimmobilien
    • Spezialimmobilien
  • Geringere Veranschlagung der Sicherheitsmarge üblich bei
    • Amortisation
    • Zusatzsicherheiten (zB Wertpapierportfolio des Kunden bei der Bank)
    • Drittpfänder
    • Absicherung durch eine Lebensversicherung
    • uam 

Belehnungshöhe Immobilien 

Die Belehnungshöhe ist abhängig von Immobilienstandort, Immobiliennutzung, Bauzustand und je nach dem Bonität des Kreditnehmers:

Sodann gelten folgende Prinzipien:

• Gute Schuldner-Bonität
  • teilweise Überschreitung der Belehnungsrichtlinien möglich
• Hohe Belehnungswerte
  • höhere Amortisationen zur mittelfristigen Rückführung des Kredits
• Luxus- und Liebhaberobjekte

• Niedrigere Belehnungshöhen und höhere Amortisationen
• Gewerbeimmobilien
  • Amortisation von 3 % p.a. üblich
  • Industrieimmobilien
    • Amortisation von 5 % p.a. üblich
    • Bauland
      • Wenn nicht innert 2 Jahren überbaubar, dann Amortisation min. 3 % p.a.
      • Kapitalanlageobjekte
        • Mieterspiegel-Erfordernis
        • Mietzinsinkasso: Abwicklung über Konto bei der Kreditgeberin (Bank)

Belehnungshöhe zusätzlicher Sicherheiten

Im Kreditmarkt gelten – Einzelfallbeurteilung vorbehalten – für die weiteren Sicherheiten folgende Belehnungshöhen: 

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