LAWINFO - Immobiliennachfolge - Entscheidungssituation Erwerber

Erwerbsinteresse
- Objektbezogene Interessen
  - Lage (Makro- und Mikrolage)?
  - Grösse (Zimmerzahl genügend?)
  - Objektalter?
  - Objektzustand (Unterhaltsnachholbedarf?)
  - Bewertungsergebnis?
  - Erwerbsinteresse angesichts von Spekulationsabsicherungen
- Persönlichkeitsbezogene Interessen
  - Berücksichtigung des Generationenunterschieds
  - Aversion des Ehepartners in ehemaligen Wohnräumen der Schwiegereltern zu wohnen resp. Gefahr, dass veräussernde Eltern einen Umbau bzw. Renovation ihrer ehemaligen Wohnräume als unpassend oder unangemessen empfinden und dies Einfluss auf die zwischenmenschliche Ebene hat.
  - Vorbehaltsnutzung
    - Vor- und Nachteile einer „Grossfamilien-Situation“ unter „einem Dach“ wie früher auf den Bauernhöfen
    - Trotz Abtretung wird Veräusserer „Herr im Haus“ bleiben
    - Art des Abtretungsobjektes und Umfang der künftig eigenen Intimsphäre
      - Einfamilienhaus (im gleichen Haus)?
      - Doppel-Einfamilienhaus?
      - Mehrfamilienhaus mit sep. Wohnungen?
    - Will der Ehepartner im gleichen Haus oder benachbart von Schwiegervater und Schwiegermutter wohnen?
      - Generationenunterschied (Generationenkonflikt)?
      - Mentalitätsunterschied (Erziehung der Kinder resp. Enkel)?
      - Unterschiede in der politischen Gesinnung?

Immobilienbewertung
- Beizug eines Immobilien-Schätzers
- Eigenheime
  - Real- und Ertragswert-Methode
- Kapitalanlageobjekten
  - Real- und Ertragswert-Methode, ergänzt ev. mit DCF-Bewertung
- Landwirtschaftliche Liegenschaften:
  - Bewertung zum Ertragswert

Erwerbsmöglichkeiten
- Genügende Nähe zum eigenen Lebensmittelpunkt und jenem des Ehepartners (Beruf, Kinder, ev. politisches Engagement)
- Finanzplanung für die Zeit nach einem Immobilienerwerb
  - Finanzielle Tragbarkeit der Immobilie
    - Spannungsfeld von Rendite, Risiko und Liquidität
    - Marktliquidität am Objektort im Objektsegment?
  - Vorsorge und Vorsorgekosten (BVG, Säule 3a und 3b) nicht ausser acht lassen

Erwerbsrisiken
- latente Steuern
- Denkmalschutz?
- Unterhaltsnachholbedarf?
- Vorbehaltsnutzung
  - Wohnrecht? (Ablöseregelung bei Übertritt in Alters- oder Pflegeheim)
  - Nutzniessung?
- Refinanzierung
  - Fremdfinanzierung (Restriktionen?)
  - Verkäuferdarlehen (Abhängigkeiten)
- Verwandtenunterstützungspflicht
- Ausgleichungs- und Herabsetzungsansprüche der anderen Pflichtteilserben etc.

Leistung / Gegenleistung (min. 25 % Erbvorbezug bzw. Schenkung [= sog. „Gemischte Schenkung“]?)
- Steuergestaltung
  - keine Erbschafts- und Schenkungssteuer
  - Grundsteuer-Aufschub
- Spekulationsabsicherung
  - Rückkaufsrecht des Veräusserers
  - Vorkaufsrecht der anderen Pflichtteilserben
    - zu bestimmtem Preis (limitiertes VKR)
    - zu Preis und Bedingungen eines Dritten (unlimitiertes VKR)
    - eingeschränkte Veräusserbarkeit, da niemand ohne weiteres bereit ist für ein Objekt zu bieten, welches nachher voraussichtlich an einen Dritten übertragen wird
  - Gewinnanteilsrecht zG Veräusserer oder zG der anderen Pflichtteilserben

Wertausgleich
- zG Ehegatte des Veräusserers?
- zG Geschwistern des Erwerbers?

Entscheidungssituation Erwerber