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Immobilien und Steuern / Immobilienbesteuerung

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Immobilien-Gesellschaften

Erstellungsdatum:
22.08.2011
Aktualisiert:
09.11.2022
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

Bisher war das Halten und Verwalten von Immobilien in einer Gesellschaft mit einzig diesem Zweck steuerlich nicht vorteilhaft.

Neuerdings kann der Einsatz einer Immobilien-Gesellschaft als Rechtsträger einer Immobilie doch wirtschaftlich und steuerlich sinnvoll sein:

  • Unternehmenssteuerreform II (UStR II) und die privilegierte Dividendenbesteuerung der Kantone mildern die sonst ertragsmässig negative wirtschaftliche Doppelbelastung
  • Strategische, operative, wirtschaftliche oder rechtliche Aspekte können den Einsatz einer Immobilien-Gesellschaft als Rechtsträger rechtfertigen.

Der Begriff der Immobilien-Gesellschaft ist kein einheitlicher. Um eine Immobilien-Gesellschaft zu sein, muss sie folgende Kriterien erfüllen:

  • Gesellschaftszweck: Ausschliesslich oder zur Hauptsache Erwerb, Verwaltung, Nutzung und Veräusserung von Immobilien mit entsprechender Zwecksetzung in den Statuten.
  • Bilanz: Buchmässiger Immobilien-Anteil von mehr als 50 %.
  • Ertrag: Gewinnerzielung aus Immobilienerträgen.
  • Halten einer oder mehrerer Kapitalanlageimmobilien (Mg. Von Lehre und Praxis).

Eine Gesellschaft, die eine Betriebsliegenschaft (recte „Managementimmobilien“) hält oder andere Zwecke verfolgt, ist keine Immobilien-Gesellschaft!

Bewertungen, Refinanzierung und Steuerfolgen bei Immobilien-Gesellschaften

» Bewertungen

» Refinanzierung

» Steuerfolgen

Besteuerung der Wertzuwachses bei wirtschaftlicher Handänderung (share deal)

Bei der wirtschaftlichen Handänderung (share deal) wird also nur der Wertzuwachs besteuert; dabei gibt es verschiedene Besonderheiten. Insbesondere wird unterschieden in:

» Latente Steuern

» Verkauf Mehrheitsbeteiligung

» Verkauf Minderheitsbeteiligung

Verkaufspreis

Bei der Veräusserung einer Immobiliengesellschaft oder einer Mehrheitsbeteiligung sind zwei Preisparameter zu bestimmen:

  1. der Preis für die Gesellschaftsanteile (Aktien oder GmbH-Anteile)
  2. der für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer massgebende Grundstückerlös.

» Kaufpreisfestlegung

Verkauf, Schenkung und Erbschaft

» Juristische Person als Verkäuferin

» Ausländer als Verkäufer

» Schenkung und Erbgang

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