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Immobilien und Steuern / Immobilienbesteuerung

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Erwerbsfinanzierung

Erstellungsdatum:
15.08.2011
Aktualisiert:
09.11.2022
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG

Die Erwerbsfinanzierung orientiert sich an den Eigenmitteln und an der Finanzierungsbereitschaft des Bankinstituts resp. des Darleihers aus dem Bekanntenkreis.

Steueroptimale Hypothekenhöhe

Es gilt die nicht wissenschaftliche genaue Faustregel:

  • Die Hypothek wird so hoch festgelegt, dass die Hypothekarzinsen den steuerlich zu erwartenden Eigenmietwert der Immobilie ausmachen.

Hypotheken-Kreditaufnahme und immobilienfremde Verwendung

Oft empfehlen Banken Käufern bzw. Hypothekarschuldnern mit hoher Grenzsteuerbelastung eine zusätzliche, nicht immobilien-bezogene Kreditaufnahme (Schulden [weniger Vermögenssteuer] / Schuldzinsen / Schuldzinsabzug [Reduktion des steuerbaren Einkommens]) zur Verwendung als Kapitalanlage in Wertpapieren

  • Ziel: Bildung einkommenssteuerfreier Kapitalgewinne
  • ACHTUNG:
    • Beschränkung des Schuldzinsabzugs in einzelnen Kantonen
    • Risiko der Einstufung als sog. gewerbsmässiger Wertpapierhändler
      • Abgrenzung private + geschäftliche Schuldzinsen

Wohnimmobilien

Selbst bewohnte Wohnliegenschaften können auch mittels Vorsorgeguthaben finanziert werden:

  • 2. Säule-Finanzierung
  • Säule 3a-Finanzierung

2. Säule-Finanzierung

Bereits vor Erreichen können Mittel der beruflichen Vorsorge (2. Säule / BVG) für die Finanzierung selbst bewohnten Grundeigentums genutzt werden.

Bezugsvoraussetzungen:

Die Vorsorgegelder dürfen für folgende Eigenbedarfsfälle eingesetzt werden:

  • Erwerb, Bau, Renovation oder Erweiterung von Wohneigentum
  • Hypotheken-Amortisation
  • Beteiligung an Wohneigentum wie Kauf von Anteilscheinen einer Wohnbaugenossenschaft oder von Aktien einer Mieter-Aktiengesellschaft.

Nicht unter den Eigenbedarf fallen:

  • Ferienwohnungen
  • Fahrnisbauten

Die Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge vom 03.10.1994 (WEFV) regelt

  • Bezugshöhe und Mindestbezug
  • Verpfändungsumfang
  • Kürzung des künftigen Leistungsanspruchs (nur Bezug, nicht aber Verpfändung)
  • Zulässige Formen des Gesamteigentums (i.w.S.)

Steuerliche Auswirkungen:

  • Vorbezug: Es gelangt das vorbezogene Kapital zur Besteuerung
  • Verpfändung: Keine Steuerfolgen, ausser bei späterer Pfandverwertung
  • Ehescheidung: Hälftige Teilung, im Rahmen der Regelung der Scheidungsfolgen
  • Todesfall: vorab güterrechtliche Zuordnung (Eigengut/Errungenschaft), nachher mittelbar durch die Regelung der Erbfolge (Gesetz / Testament / Erbvertrag)

Säule 3a-Finanzierung

Auch bei der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) ist ein Vorbezug für den Erwerb, die Renovation oder Hypotheken-Amortisation selbst bewohnter Immobilien zulässig.

Bezugsvoraussetzungen:

  • Weitgehend ähnlich wie die Bezugsvoraussetzungen bei der 2. Säule-Finanzierung.

Steuerliche Auswirkungen:

  • Abhängig von Bezugsumfang und Bezugszeitpunkt
  • Beurteilung im konkreten Einzelfall notwendig.

Finanzierung, unter Privatversicherung

Angesichts der Verpflichtungen, die Immobilienerwerber eingehen, wird üblicherweise eine Risikoprüfung in Bezug auf Invalidität und Tod vorgenommen und Vorsorgelücken abgesichert durch:

  • Todesfall-Risikoversicherungen
  • Todesfall-Sparversicherungen

Denkbar sind auch steuerbelastungs-relevant fremdfinanzierte Kapitalversicherungen.

Die Ausbalancierung von Prämienaufwand (einkommensgeneriert oder fremdfinanziert, zL der Liegenschaft), Steuerbelastung und Vorsorgenutzen kann nur im konkreten Einzelfall erfolgen.

Gleichzeitig lassen sich Privatversicherungen auch zur Planung und Steuerung der Vermögensnachfolge einsetzen.

Geschäftsimmobilien / Spezialimmobilien

Die Banken haben verschiedenste Finanzierungsprodukte, deren Wiedergabe den Gegenstand dieser Website sprengen würde.

Aufforderungen zur Offertstellung

Vergleichen ist angesagt. Verlangen Sie von mehreren Banken Finanzierungsofferten. Dann sind Sie auch in der Lage, deren Bedingungen und Leistungen zu vergleichen und mit Ihren Präferenzen abzugleichen:

  • Bedingungen der Bank an die zu finanzierende Immobilie
    • Lage
    • Anlagekostenrechnung
    • Vorvermietung (Prozentsatz)
    • Bruttorendite des Objektes
  • Finanzierungsangebot (Leistungen)
    • Kredithöhe
    • Kreditzins / Marge
    • Amortisation

Verlangen Sie anstelle eines Baukredites feste Vorschüsse!

Gesuch und Dokumentierung

Wichtig ist die gute Vorbereitung und Dokumentierung des Kreditgesuches; je mehr die Bank nachfragen muss oder je länger die Verzögerung zur Nachbereitung bestimmter Daten oder Informationen, je eher gerät das Finanzierungsvorhaben ins Stocken und die Banken verlieren ihr Interesse.

Vorbehalt / Disclaimer

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