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Immobilien und Steuern / Immobilienbesteuerung

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Werkvertragsleistungen

Erstellungsdatum:
15.08.2011
Aktualisiert:
09.11.2022
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG

Einleitung

Der Bau, Umbau und die Renovation von Gebäuden erfolgt in der Regel durch

  • Eigenbau (Architekt + Planer + Unternehmer)
  • Generalunternehmerbau (Architekt + Generalunternehmer)
  • Totalunternehmerbau (Totalunternehmer)

Mehrwertsteuer (MWST)

Differenzierung

Im Hinblick auf die Produktion einer für den Verkauf bestimmten Immobilie ist, ohne dass für deren Verkauf optiert wird, wie folgt zu differenzieren:

  • Liegt eine steuerbare werkvertragliche Leistung (ohne Landwert) vor?
  • Liegt ein von der Mehrwertsteuer (MWST) ausgenommener Grundstückverkauf vor?

Zu überbauender Boden gehört dem GU / TU

Gemäss aktueller ESTV-Praxis liegt ein von der MWST ausgenommener Grundstückkauf nur vor, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ gegeben sind:

  1. Käufer erwirbt Objekt ab Plan (fertig projektiert und geplant)
  2. im Voraus festgesetzter Pauschalpreis für Land und Baute
  3. Keine wesentlichen Ausbauwünsche möglich (bis max. 5 % des Pauschalpreises)
  4. ein Kaufvertrag über Land und Baute
  5. Uebergang von Nutzen und Gefahr auf den Käufer erst nach Bauvollendung
  6. Kaufpreiszahlung erst nach bezugsbereiter Fertigstellung (30 % KP-Anzahlung zulässig)

Für den Fall, dass die vorstehenden Voraussetzungen nicht kumulativ erfüllt sind,

  • besteht eine steuerbare Werklieferung mit Recht auf Vorsteuerabzug
  • ist die Mehrwertsteuer (MWST) in Höhe von zur Zeit 8 % auf dem Wert der Baute (ohne Landwert) geschuldet
  • ist bei der Kaufpreisgestaltung die MWST in die Kalkulation mit einzubeziehen
  • sollte die MWST nicht offen ausgewiesen, aber mit der ESTV abgerechnet werden.

Weiterführende Informationen

» Immobilien ab Plan

» Schlüsselfertige Immobilien

Zu überbauender Boden gehört Bestellers

  • Es liegt immer eine steuerbare Werklieferung vor.

Baugewerblicher Eigenverbrauch

Sog. „baugewerblicher Eigenverbrauch“ liegt unter folgenden Voraussetzungen vor:

  • MWST-pflichtiger Eigentümer
  • Eigentum: Neubauobjekt oder Bestandesobjekt
  • Verwendung: Verkauf oder Vermietung
  • MWST-Steuerstatus
    • keine Optierung für Verkauf oder Vermietung
    • Optierung für Verkauf oder Vermietung nicht möglich.
Steuerbare Lieferungen

Arbeiten für fremde Rechnung

Arbeiten für eigene Rechnung

Voraussetzungen

  • Bei Baubeginn Verpflichtung, Eigentum am gesamten Bauwerk zu übertragen
Voraussetzungen

  • Keine Verpflichtung zur Uebertragung des gesamten Bauwerks bei Baubeginn
  • Ausnahme: StWE / auch wenn nicht alle StWE-Einheiten bei Baubeginn verkauft sind, trotzdem Eigenverbrauchsbesteuerung
Entgelt

  • = Gegenleistung des Dritten (exkl. Bodenwert)
Entgelt

  • Preis (exkl. Bodenwert)
  • Praxis: Anlagekosten ./. Boden mit spez. Berechnung
Wirkungen

  • Entgelt MWST-pflichtig
  • Vorsteuern abzugsfähig
Wirkungen

  • Eigenverbrauch MWST-pflichtig
  • Vorsteuern abzugsfähig
Lieferung Eigenverbrauch

Weiterführende Informationen

  • Spezialbroschüre Nr. 04 „Eigenverbrauch“ (gültig bis 31.12.2009) / Nachfolge-Broschüre pendin

Hauswarttätigkeit

Die durch den Steuerpflichtigen oder seine Arbeitnehmer erledigten Reinigungs-, Reparatur- und Unterhaltsarbeiten, die in den Umfang einer Hauswartstätigkeit fallen, sind vom baugewerblichen Eigenverbrauch ausgenommen.

Vorbehalt / Disclaimer

Diese allgemeine Information erfolgt ohne jede Gewähr und ersetzt eine Individualberatung im konkreten Einzelfall nicht. Jede Handlung, die der Leser bzw. Nutzer aufgrund der vorstehenden allgemeinen Information vornimmt, geschieht von ihm ausschliesslich in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.

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