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Immobilien und Steuern / Immobilienbesteuerung

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Nutzniessung und Wohnrecht

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LAWMEDIA AG
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Nutzniessung

Die nicht vererbliche, aber übertragbare Nutzniessung gibt dem Nutzniesser, das Recht auf Besitz und Nutzung des Nutzniessungsgutes.

Der Nutzniesser hat – vorbehältlich anderer Abrede – zu tragen:

  • Kosten der Bestandessicherung, Ausbesserung und Erneuerung
  • Kosten des gewöhnlichen Unterhalts
  • Versicherungsprämien
  • Zinsen aus Kapitalschulden
  • Abgaben und Steuern

Es gibt 2 Varianten der Nutzniessungs-Ausgestaltung:

1. Unentgeltliche Nutzniessung

  • Üblicher Fall (Kapitalisierung bei Einräumung)
  • Steuern:
    • Nutzniesser
      • hat „Eigenmietwert“ bzw. Mietertrag am Ort der gelegenen Sache als Einkommen zu versteuern
      • hat „Vermögenswert“ der Immobilie zu versteuern
      • ist berechtigt zum
        • Abzug des Liegenschaftenunterhalts
        • Schuldzinsabzug
    • Eigentümer
      • kann wertvermehrende Investitionen beim Immobilienverkauf als Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuerdeklaration anrechnen lassen

2. Entgeltliche Nutzniessung

  • Unüblicher Fall (periodische Zahlungen wie ein Pachtzins)
  • Steuern:
    • Nutzniessungsentgelte sind vom Eigentümer als Einkommen zu versteuern
    • Nutzniesser hat „Eigenmietwert“ zu versteuern, ob die Nutzniessungsentgelte an den Eigentümer abziehen zu können.

Weiterführende Informationen

» Informationen zur Nutzniessung nach Schweizer Recht

Wohnrecht

Das ist das unübertragbare und unvererbliche Recht des Wohnberechtigten zur Nutzung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses des Wohnrechtsbelasteten, wobei das Recht bei der vorliegenden Erläuterungssituation von einem legitimierten Dritten ausgeübt wird.

Steuern:

  • Wohnberechtigter
    • hat „Eigenmietwert“ bzw. Mietertrag am Ort der gelegenen Sache als Einkommen zu versteuern
    • ist berechtigt zum Abzug des Wohnungsunterhalts
  • Wohnrechtsbelasteter
    • hat den Vermögenswert der Wohnung bzw. des Einfamilienhauses zu versteuern
    • ist berechtigt zum Hypothekar-Schuldzinsabzug

Belastung durch Wohnrecht oder Nutzniessung bei Erwerb mit Vorbehaltsnutzung

Wird mit dem Immobilienerwerb dem Veräusserer das Wohnrecht oder die Nutzniessung eingeräumt (sog. „Vorbehaltsnutzung“), erfolgt der Rechtsübergang der Liegenschaft zu einem um den Wert des Nutzungsrechtes reduzierten Kapitalwert, weshalb

  • keine vom Einkommen abziehbaren Aufwendungen entstehen;
  • keine Berechtigung zu einem fiktiven Einkommensabzug entsteht.

Zudem nimmt die Belastung bzw. der Minderwert von Jahr zu Jahr ab, bis beim Wegfall der Dienstbarkeit der Immobilienwert wieder ungeschmälert intakt ist. Der sukzessive Vermögenszugang ist umkehrt

  • nicht als Einkommen zu deklarieren
  • auch einkommensneutral, wenn die dienstbarkeitsberechtigte Person weniger lang oder länger als die mittlere Lebenserwartung nach den meistens Grundlage für den Vorbehaltsabzug bildenden Mortalitäts-Tabellen lebt; weder ein früheres noch späteres Ableben des Berechtigten mit entsprechend kürzerer oder längerer Nutzungsdauer sind einkommenssteuerlich relevant.

Quelle:

» BGE 2C_542/2010 und BGE 2C_543/2010 vom 24.11.2010

Weiterführende Informationen

» Informationen zum Wohnrecht nach Schweizer Recht

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