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Immobilien und Steuern / Immobilienbesteuerung

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Monistisches oder dualistisches Steuersystem?

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Bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen gibt es zwei grundsätzlich unterschiedliche Systeme, nämlich:

  • „monistisches System“ (auch „Zürcher-System“)
  • „dualistisches System“ (auch „St. Galler-System“)

Ein drittes System verfolgt der Kanton Genf (aufgrund von StHG 12 Abs. 4, 2. Variante)

  • Sondersteuer und Einkommenssteuer, unter Anrechnung der Sondersteuer bei der Einkommenssteuer (natürliche Personen) bzw. Gewinnsteuer (juristische Personen)

Monistisches System

Von der Grundstückgewinnsteuer werden erfasst:

  • alle Grundstückgewinne
    • Veräusserungsgewinne von Grundstücken des Privatvermögens
    • Wertzuwachsgewinne auf Geschäftsimmobilien
  • wieder eingebrachte Abschreibungen auf Geschäftsimmobilien
    • Besteuerung mit Einkommenssteuer (natürliche Personen: Selbständigerwerbende) bzw. Gewinnsteuer (juristische Personen)

Dualistisches System

Von der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden:

  • nur Gewinne aus der Veräusserung von Immobilien des Privatvermögens!

Gewinne aus Veräusserung von Immobilien des Geschäftsvermögens werden belegt:

  • mit der Einkommenssteuer (natürliche Personen [Selbständigerwerbende]) bzw. mit der Gewinnsteuer (juristische Personen).

Überblick der Systeme in den einzelnen Kantonen

Überblick der Systeme in den einzelnen Kantonen

Steuerharmonisierung

Das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG; SR 642.14)

  1. folgt dem dualistischen System (StHG 12 Abs. 1)
  2. überlässt es den Kantonen, Grundstückgewinne aus Veräusserung von Geschäftsimmobilien nach dem monistischen System zu erfassen (StHG 12 Abs. 4)
  3. verlangt zwingend, dass
    1. die Grundstücksgewinne von der Einkommens- oder Gewinnbesteuerung ausgenommen werden oder
    2. die Grundstückgewinnsteuer hernach auf die Einkommenssteuer (natürliche Personen) oder Gewinnsteuer (juristische Personen) anrechnet werden.

Nur der Kanton Genf hat die Variante 3b umgesetzt.

Weiterführende Literatur

  • VON AH JULIA, Besteuerung des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundstückgewinns bei Geschäftsgrundstücken (inkl. Verrechnung von Geschäfts- und Grundstücksverlusten), in: Michale Beusch (Hrsg.), Steuerrecht 2007, Best of zsis, 2007, S. 172 ff.

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