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Immobilien und Steuern / Immobilienbesteuerung

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Unterhaltskosten

Erstellungsdatum:
18.08.2011
Aktualisiert:
09.11.2022
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

Definition

Als Unterhaltskosten gelten wiederkehrende Aufwendungen für den Erhalt der Liegenschaft in ertragsfähigem Zustande.

Abzugsfähige Unterhaltskosten im Allgemeinen

Abzugsfähige Unterhaltskosten sind:

  • Reparaturkosten
  • Gebäudeservice-Arbeiten
  • Sachversicherungsprämien
    • aus Feuerversicherung
    • aus Wasserschadenversicherung
    • aus Glasbruchversicherung
    • aus Erdbebenversicherung
    • aus Gebäudehaftpflichtversicherung
  • Kosten des Gartenunterhalts
  • Liegenschaftensteuer.

Abzugsfähige Unterhaltskosten bei Mietobjekten

Bei vermieteten Immobilien kann der Eigentümer folgende, ggf. von ihm zu tragende Kosten steuerlich abziehen:

  • Kosten von Privatstrassen (Strassenunterhalt, -beleuchtung und Schneeräumung)
  • Entsorgungsgebühren (Kehricht, Abwasser etc.)
  • Infrastrukturkosten (Portier, Hauswart, Aufzugsservice, Reinigung etc.)

Abzugsfähige Unterhaltskosten bei selbst genutzten Immobilien

Als nicht abzugsfähig gelten:

  • Betriebskosten (Kosten, die der Eigentümer bei einer Drittvermietung selber tragen müsste)
    • Versorgungskosten (Wasser, Wärme (Heizoel, Gas, Heizstrom)
    • Entsorgungskosten (Abwasser, Kehricht)
    • Telekomkosten (Telefon, Internet und TV)
    • Kaminfegerkosten
  • Lebenshaltungskosten
    • Allgemein
      • Kein Zusammenhang zu steuerpflichtigem Eigenmietwert
      • Lebenshaltungskosten sind all jene Kosten, die der Eigentümer bei einer Drittvermietung nicht selber tragen müsste
    • Luxusaufwendungen
      • Aufwendungen des Steuerpflichtigen aus Liebhaberei und persönlicher Neigung wie Intarsien, luxuriöse Ausstattung usw.
      • Aenderung oder Anpassung wegen des Baufortschritts bereits erstellter, funktionstüchtiger StWE-Innenausbauten im schlüsselfertigen Verkauf nach den Wünschen eines Käufers
        • Risiko des zahlenden Käufers, diese Aufwendungen weder einkommenssteuerrechtlich bei den Abzügen, noch beim späteren Verkauf als Anlagekosten in der Grundstückgewinnsteuer-Deklaration geltend machen zu können!
    • Umstritten: Sicherheitskosten (zB Securitas-Ueberwachung)

Überblick über die Liegenschaften-Unterhaltskosten

Folgendes ist für die steuerliche Abzugsfähigkeit der Liegenschaften-Unterhaltskosten zu beachten:

  1. Unterhaltskosten im Anschluss an Immobilienerwerb
    • Dumont-Praxis ist aufgehoben
    • Trotzdessen vernünftige Handhabung
  2. Abgrenzung werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen
    • Abgrenzung im Hinblick auf Abzüge bei der Einkommenssteuer bzw. Geltendmachung als Anlagekosten bei der Veräusserung im Grundstückgewinnsteuerverfahren in Kantonen mit monistischer Besteuerung
    • Separierte Rechnungsführung
    • Getrennte Ablage der Kostenrechnungen
  3. Wechsel von Effektivkosten- zu Pauschalkosten-Abzug?
    • Zahlen-Vergleich
    • Analyse der vorteilhafteren Variante
    • Prüfung Wechsel
    • Prüfung Bedingungen für Wechsel
  4. Erneuerungsarbeiten (Denkmalpflege, Energetische Massnahmen, Lärmschutz)
    • Entsprechende Nennung im Baugesuch
    • Bezeichnung in den Steuerdeklarations-Unterlagen
    • Teilrechnungen von Handwerkern verlangen, zwecks Kostenverteilung
    • steuerperioden-berücksichtigend
    • in Relation zu Immobilienertrag bzw. Gesamteinkommen
  5. Aufbewahrung der Liegenschaftenunterhalts-Dokumente, bis zur rechtskräftigen Grundsteuerdeklaration der Veräusserung, auch wenn die handelsrechtlichen Aufbewahrungspflichten kürzer sind

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