LAWINFO - Immobilienbesteuerung - Abzüge-Steuerplanung

Gröbere bauliche Investitionen sind auch in steuerlicher Hinsicht zu planen.

Dabei soll

vermieden werden, dass die Abzüge bestimmter Aufwendungen infolge fehlender Steuerperioden-Kongruenz nicht geltend gemacht werden können
bei Kenntnis der potentiellen Kosten entschieden werden, ob die „Effektiv-Abzugsmethode“ oder die Pauschal-Abzugsmethode angewandt werden soll
geprüft werden, ob und auf wann im betreffenden Kanton ggf. ein Wechsel auf die „Effektiv-Abzugsmethode“ zulässig ist
abgeklärt werden,
- welche Arbeiten als werterhaltend und welche als wertvermehrend qualifiziert werden
- ob für den Eigentümer eine Zuordnung einkommenssteuerlich (Abzug) oder grundsteuerlich (Geltendmachung als Anlagekosten) zweckmässiger ist, alles unter Berücksichtigung der Eignerstrategie (Haltedauer bzw. Desinvestitionszeitpunkt usw.)
auf weitere Steueroptimierungsmöglichkeiten geachtet werden.

Pauschalabzug c. Abzug der effektiven Kosten
Wechsel der Abzugsmethode (Pauschalabzug > Abzug der effektiven Kosten und umgekehrt)
Wechsel jedes Steuerjahr zulässig (freie Wahl)	Wechsel nicht jedes Steuerjahr zulässig	Wechsel nur vom Pauschalabzug zum Effektivabzug, unter Nachweis der fehlenden Kostendeckung	Wechsel vom Pauschalabzug zum Effektivabzug; Effektivabzug für 10 Jahre bindend	Wahlrecht pro Immobilie zulässig	Bemerkungen
Bund, AG, AI, AR, BE, BL, BS, FR, GE*, GL, GR, JU, NE, NW, OW, SG, SZ, TG, UR, VD, VS, ZG und ZH	GR, LU und TI	LU	TI	Bund, AG, AI, AR, BE, BL, BS, FR, GE*, GL, JU, NE, NW, OW, SG, SH, SO, SZ, TG, UR, VD, VS, ZG und ZH	* nur für selbstbewohnte Immobilien

Pauschalabzug c. Abzug der effektiven Kosten

Wechsel der Abzugsmethode
(Pauschalabzug > Abzug der effektiven Kosten und umgekehrt)

Wechsel jedes Steuerjahr zulässig (freie Wahl)

Wechsel nicht jedes Steuerjahr zulässig

Wechsel nur vom Pauschalabzug zum Effektivabzug, unter Nachweis der fehlenden Kostendeckung

Wechsel vom Pauschalabzug zum Effektivabzug; Effektivabzug für 10 Jahre bindend

Wahlrecht pro Immobilie zulässig

Bemerkungen

Bund, AG, AI, AR, BE, BL, BS, FR, GE*, GL, GR, JU, NE, NW, OW, SG, SZ, TG, UR, VD, VS, ZG und ZH

GR, LU und TI

Bund, AG, AI, AR, BE, BL, BS, FR, GE*, GL, JU, NE, NW, OW, SG, SH, SO, SZ, TG, UR, VD, VS, ZG und ZH

* nur für selbstbewohnte Immobilien

Der Wechsel in der Abzugsmethode ermöglicht ggf. Steuerspar-Potential!
Evaluierung Steuerersparnis
- Abklärung, in welchem Rahmen und in welchen Intervallen im betreffenden Kanton das „switchen“ unter den beiden Abzugsmodellen (Pauschalabzug oder „Abzug effektiv“ zulässig ist)
- Während Phasen der Realisation von nennenswerten Unterhaltsarbeiten ist ein Wechsel auf die Variante „Abzug effektiv“ in der Regel vorteilhafter.
- Ein „Zurückwechseln“ auf „Pauschalabzüge“ ist angezeigt, wo es aus Aufwandgründen sinnvoll und vom kantonalen Steuerrecht her zulässig ist.
Wenn die Bauarbeiten über das Kalenderjahr hinwegdauern,
- macht es aus Steueroptimierungsgründen Sinn, Teil-Rechnungen bei den Handwerkern zu verlangen und Teilzahlungen zu leisten, da nicht alle Kantone die in ZH übliche „modifizierte Soll-Methode“ angewendet wird, wo ein Schuldenverzeichnis nach Baufortschritt geführt werden kann
Die Abzugsfähigkeit von Anzahlungen wird vom Fiskus nur für die Steuerperiode akzeptiert, in dem die Anzahlung geleistet wurde.

«Zu den Unterhaltskosten gehören gemäss der am 1. Januar 2010 in Kraft getretenen Fassung von DBG 32 Abs. 2:

a. die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften (infolge Abschaffung der sog. «Dumont-Praxis»).
Kosten für Arbeiten im Zusammenhang mit einer Totalsanierung oder dem völligen Um- oder Ausbau (sog. wirtschaftlicher Neubau) sind als Instandstellungskosten abzugsfähig, soweit
- sie aufgrund ihres objektiv-technischen Charakters dazu dienen,
  - einen früheren Zustand der Liegenschaft wiederherzustellen,
    - mithin werterhaltend wirken»

BGer 9C_677/2021 vom 23.02.2023 = BGE 149 II 27 ff. (Leitentscheid zum «wirtschaftlichen Neubau»)

Abzüge-Steuerplanung