LAWINFO - Immobilienbesteuerung - Vermögenssteuer

Die Vermögenssteuer ist eine sog. „Substanzbesteuerung“.

Besteuerungs-Beginn

Zuzug (Wohnsitznahme) aus dem Ausland
- unbeschränkte Steuerpflicht
Erwerb ausserkantonale Immobilie
- beschränkte Steuerpflicht

Immobilien-Definition

Grundstücke im Sinne von ZGB 655 Abs. 2 unterliegen als unbewegliches Vermögen (Substanz) der Vermögenssteuer.

Vermögenssphäre der Immobilie (Geschäfts- oder Privatvermögen?)

Liegenschaften im Geschäftsvermögen

Abschreibungen zulässig
- auf Gebäude
- Restbetrag muss über Landwert liegen
Abschreibungszwecke
- altersbedingte Wertverminderung
- konjunkturelle Wertverminderung

Liegenschaften im Privatvermögen

Abschreibungen nicht zulässig

Vermögenszuordnung (Geschäfts- oder Privatvermögen)

Kriterien
- Nutzungsanteile
- Erwerbszustand und Weiterveräusserungsabsichten bzw. Zeitpunkt
- je nach Ertrag und Aufwand
starke Abhängigkeit vom konkreten Einzelfall

Immobilienbewertung

Grundsätze

Allgemein
- Verkehrswert unter Berücksichtigung Ertragswert ./. Immobilien-Passiven
Selbst bewohnte Immobilien
- Besteuerung zu reduzierten Ansätzen
  - Bundesgericht: Mindestsatz: 60 % (BGE 124 I 145)
  - Erhebliche kantonale Unterschiede in der Wertbemessung!
Ferienwohnungen
- Uneingeschränkte Besteuerung (weil nicht dauernd selbst bewohnt)
Fremd genutzte Immobilien
- Uneingeschränkte Besteuerung
Land- oder forstwirtschaftlich genutzte Immobilien
- Ertragswert
- Vgl. unten Ergänzende Vermögenssteuer

Wertveränderungen

Werterhöhung
- bei Fremd- oder Eigenleistungen
- Koordination: Anpassung per Bauvollendung
Wertreduktion
- bei baulichen Veränderungen (Abbruch, Umnutzung)
- Wertverminderungen
  - Lärm (Fluglärm [zB Südanflug], Bahnlärm etc.)
  - Einräumung von Rechten (Baurecht, Wohnrecht, Nutzniessung)
  - Einräumung privat-rechtlicher Dienstbarkeiten
    - mit wesentlicher Beeinträchtigung von Grundstückswert oder Bewirtschaftung
      - dauernde (mehr als 30 Jahre) Beeinträchtigung
        
        Grundstückgewinnsteuer (bei Kantonen mit monistischer Besteuerung)
      - weniger als 30 Jahre dauernde Beschränkung
        
        Einkommenssteuer
      - Rücksichtnahme auf diese Unterscheidung bei der Vertragsredaktion
  - Enteignung (Expropriation)
    - Besteuerung der Enteignungsentschädigungen via Grundstückgewinnsteuer (bei Kantonen mit monistischer Besteuerung)

Neubewertung

Objektveränderungen
- Partellierungen
- Zusammenlegungen
- Nutzungsänderungen
- Neu- oder Umbauten, Renovationen
Periodische Neubewertung auf Veranlassung des Fiskus
- Vermeidung zu grosser interkantonaler Unterschiede
- Angleichung an die „Repartitionswerte“ der Schweizerischen Steuerkonferenz für die interkantonale Steuerausscheidung
Anfechtung der Neubewertung
- Einsprache an die Steuerbehörde
- Frist: in der Regel 30 Tage

Ermittlung des steuerbaren Vermögens

Vermögensstand per Ende Steuerperiode
Allgemein: steuerbares Vermögen = gesamtes Reinvermögen
Immobilien:
- allgemein: Immobilienwert ./. Immobilien-Passiven
- selbst bewohnte Immobilien: reduzierte Besteuerung
- land- oder forstwirtschaftlich genutzte Immobilien: Ertragswert

Steuertarife

Allgemein

Bunde: keine Vermögenssteuer
Kantone:
- Steuertarife: kantonal unterschiedlich, progressiv, neu auch teils degressiv
- Steuersätze: kantonal unterschiedlich
- Freibeträge: kantonal unterschiedlich
- Steuerbelastung: im Verhältnis zur Einkommenssteuer minim

Minimalsteuern

= Surrogat für Einkommens- und Vermögenssteuern bei natürlichen Personen
- Kantone mit Minimalsteuer
  - NW
  - OW
  - UR
= Surrogat für Gewinn- und Kapitalsteuern bei juristischen Personen
- Minimalsteuer soll auf Ersatzfaktoren an die Gewinn- und Kapitalsteuer angerechnet werden
- Kantone mit Minimalsteuer
  - AG
  - AI
  - AR
  - BS
  - LU
  - NW
  - OW
  - SG
  - SH
  - TG
  - TI
Höhe im interkantonalen Verhältnis: max. 2 %o des Immobilienwertes

Steuerausscheidung

Für eine ausserkantonale Immobilie besteht infolge örtlicher Steueranknüpfung eine anteilsmässig abzuführende Vermögenssteuer
Auch Ausländer, die in der Schweiz eine Immobilie besitzen, bezahlen für diese eine Vermögenssteuer.

Besteuerungs-Ende

Wegzug ins Ausland
Veräusserung des Immobilie am ausserkantonalen Nebensteuerdomizil

Art. 655 ZGB

A. Gegenstand

¹ Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.

² Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind:

1. die Liegenschaften;

2. die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;

3. die Bergwerke;

4. die Miteigentumsanteile an Grundstücken.

Ergänzende Vermögenssteuer

Der Bund ermächtigt die Kantone, bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Immobilien unter folgenden Voraussetzungen und Bedingungen eine sog. „ergänzende Vermögenssteuer“ nach zu erheben:

land- oder forstwirtschaftliche Nutzung
ehemalige Bewertung zum Ertragswert
Grundstück mit Baulandqualität in der Bauzone
veränderte Verhältnisse
- Grundstücksveräusserung
- Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung
- Nutzungsänderung (zB Bebauung)
Annahme, dass dem Steuerpflichtigen der Verkehrswert bereits während der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung latent zur Verfügung gestanden habe.

Die Nachbesteuerung der ergänzenden Vermögenssteuer

erfolgt im Umfange der Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert
kann auf max. 20 Jahre rückwirkend vorgenommen werden
findet erst mit der Veräusserung bzw. Nutzungsänderung statt

Steueraufschub-Tatbestände sind:

güterrechtliche Auseinandersetzung unter Ehegatten
Schenkung
Erbgang
Erbteilung
Ersatzbeschaffung.

Kantone mit ergänzender Vermögensbesteuerung

Folgende Kantone haben dieser Kompetenz Gebrauch gemacht, aber mit unterschiedlichen Besteuerungsbedingungen, namentlich in Bezug auf die Besitzesdauer:

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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