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Immobilienbesteuerung

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Werkvertragsleistungen

Rechtsgebiet:
Immobilienbesteuerung
Stichworte:
Besteuerung Immobilien, Immobilien versteuern, Immobilienbesteuerung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Einleitung

Der Bau, Umbau und die Renovation von Gebäuden erfolgt in der Regel durch

  • Eigenbau (Architekt + Planer + Unternehmer)
  • Generalunternehmerbau (Architekt + Generalunternehmer)
  • Totalunternehmerbau (Totalunternehmer)

Mehrwertsteuer (MWST)

Differenzierung

Im Hinblick auf die Produktion einer für den Verkauf bestimmten Immobilie ist, ohne dass für deren Verkauf optiert wird, wie folgt zu differenzieren:

  • Liegt eine steuerbare werkvertragliche Leistung (ohne Landwert) vor?
  • Liegt ein von der Mehrwertsteuer (MWST) ausgenommener Grundstückverkauf vor?

Zu überbauender Boden gehört dem GU / TU

Gemäss aktueller ESTV-Praxis liegt ein von der MWST ausgenommener Grundstückkauf nur vor, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ gegeben sind:

  1. Käufer erwirbt Objekt ab Plan (fertig projektiert und geplant)
  2. im Voraus festgesetzter Pauschalpreis für Land und Baute
  3. Keine wesentlichen Ausbauwünsche möglich (bis max. 5 % des Pauschalpreises)
  4. ein Kaufvertrag über Land und Baute
  5. Uebergang von Nutzen und Gefahr auf den Käufer erst nach Bauvollendung
  6. Kaufpreiszahlung erst nach bezugsbereiter Fertigstellung (30 % KP-Anzahlung zulässig)

Für den Fall, dass die vorstehenden Voraussetzungen nicht kumulativ erfüllt sind,

  • besteht eine steuerbare Werklieferung mit Recht auf Vorsteuerabzug
  • ist die Mehrwertsteuer (MWST) in Höhe von zur Zeit 8 % auf dem Wert der Baute (ohne Landwert) geschuldet
  • ist bei der Kaufpreisgestaltung die MWST in die Kalkulation mit einzubeziehen
  • sollte die MWST nicht offen ausgewiesen, aber mit der ESTV abgerechnet werden.

Weiterführende Informationen

» Immobilien ab Plan

» Schlüsselfertige Immobilien

Zu überbauender Boden gehört Bestellers

  • Es liegt immer eine steuerbare Werklieferung vor.

Baugewerblicher Eigenverbrauch

Sog. „baugewerblicher Eigenverbrauch“ liegt unter folgenden Voraussetzungen vor:

  • MWST-pflichtiger Eigentümer
  • Eigentum: Neubauobjekt oder Bestandesobjekt
  • Verwendung: Verkauf oder Vermietung
  • MWST-Steuerstatus
    • keine Optierung für Verkauf oder Vermietung
    • Optierung für Verkauf oder Vermietung nicht möglich.
Steuerbare Lieferungen

Arbeiten für fremde Rechnung

Arbeiten für eigene Rechnung
Voraussetzungen

  • Bei Baubeginn Verpflichtung, Eigentum am gesamten Bauwerk zu übertragen
 Voraussetzungen

  • Keine Verpflichtung zur Uebertragung des gesamten Bauwerks bei Baubeginn
  • Ausnahme: StWE / auch wenn nicht alle StWE-Einheiten bei Baubeginn verkauft sind, trotzdem Eigenverbrauchsbesteuerung
Entgelt

  • = Gegenleistung des Dritten (exkl. Bodenwert)
 Entgelt

  • Preis (exkl. Bodenwert)
  • Praxis: Anlagekosten ./. Boden mit spez. Berechnung
Wirkungen

  • Entgelt MWST-pflichtig
  • Vorsteuern abzugsfähig
 Wirkungen

  • Eigenverbrauch MWST-pflichtig
  • Vorsteuern abzugsfähig
Lieferung Eigenverbrauch

Weiterführende Informationen

  • Spezialbroschüre Nr. 04 „Eigenverbrauch“ (gültig bis 31.12.2009) / Nachfolge-Broschüre pendin

Hauswarttätigkeit

Die durch den Steuerpflichtigen oder seine Arbeitnehmer erledigten Reinigungs-, Reparatur- und Unterhaltsarbeiten, die in den Umfang einer Hauswartstätigkeit fallen, sind vom baugewerblichen Eigenverbrauch ausgenommen.

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.

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