Wie private Hauseigentümer Steuern sparen

Checkliste: Wie private Hauseigentümer Steuern sparen

– ohne Gewähr –

A. Kauf

1. Objektauswahl in Bezug auf Bauzustand bzw. Unterhaltsnachholbedarf
2. Erwerber: natürliche Person oder Kapitalgesellschaft
3. Erwerb durch Kapitalgesellschaft:
   • Inländische Kapitalgesellschaft
     • Sitz nicht im Belegenheitskanton
     • Sitz in steuergünstigem Kanton
   • Ausländische Kapitalgesellschaft / DBA mit Sitz- und nicht Belegenheits-Anknüpfung
   • Mietzins an Aktionär: Mietkonditionen sollten Drittmannstest standhalten
   • Vorteile
     • Abschreibungen und Rückstellungen möglich
     • keine Schuldabzugs-Obergrenze
     • Verlustvortrag möglich (zB bei sog. „Negativeinkünfte aus Liegenschaften“)
     • Gewinnthesaurierung
     • Flexibilität bei Vermögensnachfolge (Aktienzuteilung/-en)
4. Verhältnis Eigen-/Fremdfinanzierung in sinnvoller Relation festlegen
5. Steuerliche Zuordnung bei gemischt (geschäftlich/privat) genutzten Liegenschaften resp. bei Berufsnähe (gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler)

B. Eigenmietwert

1. Höhe nachprüfen / Vergleichsmieten abklären
2. Unternutzung berechnen und abziehen
3. ev. Härtefall geltend machen

C. Liegenschaftenkosten

1. Erheben
2. Prüfen
   • Mehrjahresvergleich anstellen
   • Künftiger Kostenaufwand abschätzen
   • Zulässigkeit des Wechsel von Pauschale zu Effektivkostenabzug oder umgekehrt
3. Mit kantonaler Pauschale vergleichen (Pauschalabzug auch möglich wenn keine oder nur wenig Unterhaltskosten anfallen)
4. Entscheid zG Pauschalabzug oder Effektivabzug

D. Hypothekenplanung

1. Ablösung einer höher verzinslichen durch eine tiefer verzinsliche Festhypothek
   • Zulässigkeit gemäss Kreditvertrag oder Einvernehmlichkeit
   • Abklärung der steuerliche Abzugsfähigkeit der sog. Vorfälligkeitsentschädigung im betreffenden Kanton
   • Abklärung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
2. Indirekte Amortisation
   • Pensionskassen-Ein- oder -Nachzahlungen
3. Keine vollständige Hypothekenamortisation

E. Schuldzinsen geltend machen

1. Achtung Obergrenze beachten: Steuerbare Vermögenserträge (inkl. Eigenmietwert): CHF 50’000
2. Austarierung mit den anderen Einflussfaktoren

F. Umbau / Renovation

1. Aufhebung des sog. „Dumont-Praxis“
   • Eröffnet für Schuldzinsenbelastung durch Renovation neue Möglichkeiten
   • Je höher das steuerbare Einkommen bzw. der Vermögensertrag, desto höher die Steuerersparnis
   • Trotzdessen: Umbau / Renovation wenn möglich nicht im Erwerbsjahr, andernfalls steuerliche Implikationen genau abklären, ev. Steuerruling
2. Steuerplanung unabdingbar
3. Bauausführung
   • Über’s Jahresende, aber mit Teilrechnungen und –zahlungen (!) für Leistungen im alten Jahr und nachher für Leistungen im Folgejahr
   • Grössere Renovationen etappieren
   • Renovationskosten auf zwei oder mehr Jahre verteilen
   • Koordination mit anderen a.o. Steuerabzügen (zB Nachzahlung in PK)
4. Achtung:
   • Bei der Belastungskalkulation „Schuldzins-Obergrenze“ berücksichtigen
   • Sog. „Negativeinkünfte aus Liegenschaften“ können von Privatpersonen nicht auf’s Folgejahr übertragen werden

G. Verkauf

1. Verkauf an Nachkommen gegenüber Drittem vorziehen
   • Abwicklung als sog. Gemischte Schenkung (min. 25 % unentgeltlich und max. 75 % entgeltlich, für Steueraufschub der grundstückgewinnsteuer)
   • Unentgeltlicher Teil: Nachkommen bezahlen i.d.R. keine Erbschafts- und Schenkungssteuer
   • vgl. www.immobilien-vererben.ch
2. Verkauf an Dritten
   • Maklerkosten bei Grundstückgewinnsteuerdeklaration berücksichtigen
   • Vermarktungskosten nicht vergessen
3. Alle Anlagekosten ermitteln / Belege aufbereiten
4. Haltedauer beim Verkaufszeitpunkt berücksichtigen
   • Kurz vor Schwelle zum Zeitpunkt der mehr als 20-jährigen Besitzesdauer (Kanton ZH: Annahme hypothetischer Wert vor 20 Jahren als Anlagekosten / dieser Wert ist vielleicht höher als die effektiven Anlagekosten
   • ev. mit Verkauf zuwarten bis 20-jährige Besitzesdauer erreicht ist
     • Beurkundung Käufer sofort (Anbindung)
     • Erfüllung (grundbuchlicher Vollzug) später
5. Ersatzbeschaffung
   • Wenn möglich teureres Objekt erwerben, um ganze Steuer aufschieben zu lassen und Teilbesteuerung ausweichen zu können bzw. Steuern verlustig zu gehen
   • Ersatzbeschaffung im rechten Moment geltend machen

H. Dokumentierung

1. Alle Belege aufbewahren
2. Dauer (nicht Aufbewahrungsfrist, sondern Haltedauer bestimmt Aufbewahrungsdauer)