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Immobilienbesteuerung

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Hypothekarzinsen (Schuldzinsen)

Rechtsgebiet:
Immobilienbesteuerung
Stichworte:
Besteuerung Immobilien, Immobilien versteuern, Immobilienbesteuerung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Definition

Schuldzinsen = alle sich an einem Prozentsatz der Kapitalschuld orientierenden Zins-Zahlungen an einen Dritten für seine darlehensmässige Geldhingabe (negativ: keine Kapitalrückzahlungen oder Amortisationen)

Obliegenheit

  • Schuldzinsabzug ist im vom Steuerpflichtigen geltend zu machen.

Begrenzung Schuldzinsenabzug bei Privatschulden

Gestützt auf das Bundesgesetz über das Stabilisierungsprogramm 1998 vom 19. März 1999 sind die privaten Schuldzinsen-Abzüge auf Stufe Bund und Kantone beschränkt. Gemäss DBG 33 Abs. 1 lit. a und StHG 9 Abs. 2 lit. a sind private Schuldzinsen nur wie folgt abziehbar:

  • (Brutto-)Vermögenserträge + CHF 50’000.

Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer

» Art. 33 DBG Schuldzinsen und andere Abzüge

Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden

» Art. 9 StHG Allgemeines

Schuldzinsenabzug bei Immobilien im Geschäftsvermögen

  • Qualifikation: geschäftsmässig begründeter Aufwand
  • Folge: unbeschränkte Abzugsmöglichkeit.

Abgrenzung Privat- und Geschäfts-Schuldzinsen

  • Primäre Abgrenzung:
    • Nach Vermögenszugehörigkeit der Liegenschaften (Privat- und Geschäftsvermögen)
    • Nach Mittelverwendung für Privat- und für Geschäftsliegenschaften
  • Sekundäre Abgrenzung (Beweisnotstand der Mittelverwendung):
    • Proportionale Aufteilung der Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Aktivposten von Privat- und Geschäftsvermögen
  • von praktische Bedeutung im unternehmerischen (Steuer-)Alltag

Vorfälligkeitsentschädigung

Krediterneuerung

  • Erlaubt die Bank eine höher verzinsliche Festhypothek durch eine niedriger verzinsliche unter Bezahlung einer sog. „Vorfälligkeitsentschädigung“ (auch „Rücktrittsprämie genannt) abzulösen, stellt sich die Frage, ob dieses Zinssurrogat als Schuldzinsen vom Einkommen abzugsfähig ist.
  • Die Abzugsfähigkeit ist in bestimmten Kantonen nicht zulässig oder an besondere Voraussetzungen geknüpft.

Immobilienveräusserung

Hat die Vorfälligkeitsentschädigung ihren Entstehungsgrund in der Veräusserung des Pfandobjektes, kann der Steuerpflichtige versuchen, diese Rücktrittsprämie bei der Grundstückgewinnsteuer-Deklaration geltend zu machen.

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