Öffentliche Beurkundung des Dienstbarkeitsvertrags samt Plan für das Grundbuch (Plananhang, ev. Planbeilage) [vgl. ZGB 732 Abs. 1 und 2]
Grundbucheintrag
Varianten
1) unbefristetes, unübertragbares Baurecht für Ver- und Entsorgungsanlagen
2) Ausgestaltung als selbständiges und dauerndes Recht mit eigenem Grundbuchblatt, um das Recht als Grundstück belasten und veräussern zu können [vgl. ZGB 779 Abs. 3 und nGBVo 22 Abs. 1]
Trennung von Land und Baute
Aufhebung des Akzessionsprinzips zur Trennung von Boden und (Dauer-)Baute
Der Baurechtsbelastete hält nur noch das nackte Eigentum am Boden, damit der Baurechtsberechtigte an der im Baurecht zu erstellenden Baute alleinberechtigt wird
Bauliche und funktionelle Unabhängigkeit
Bestand und Gebrauch des Bauwerks dürfen nicht von einer anderen Baute des Baurechtsbelasteten abhängig sein [vgl. ZGB 675 Abs. 2]
Unzulässigkeit des Baurechts an der Hälfte einer Doppelgarage mangels baulicher und funktioneller Unabhängigkeit
Vgl. BGE 111 II 134 = ZBGR 1987 S. 376 = BN 1986, S. 293 mit Bemerkungen von LIVER PETER zum vorinstanzlichen Urteil; ferner: KELLENBERGER ALFRED, in: BN 1987 S. 86, LIVER PETER, , in: ZBJV 1987, S. 155, PFÄFFLI ROLAND, in: BN 1986 S. 336 Ziffer 29; schliesslich: ZGRG 1997 S. 10 (GR)
Beim Überbaurecht [ZGB 674] ist es irrelevant, ob der überragende Bauten-Teil mit dem belasteten Grundstück in irgend einer Art und Weise baulich und funktional verbunden ist oder nicht
Vgl. ZBGR 1967 S. 80 mit Bemerkung von LIVER PETER, S. 87
Problemfall in der Praxis: Unterniveaugarage (UNG), die Teil einer Baute ist, kann nicht auf Basis eines Baurechts erstellt werden
Praxis-Lösung
1) Bildung einer eigenen Liegenschaft für Ein- und Ausfahrtsrampe und Ein- und Ausfahrtstor der UNG
2) Begründung eines Überbaurechts für die UNG zugunsten des neuen Grundstücks, zL des Nachbargrundstücks
3) Aufteilung des neuen Grundstücks in selbständige Miteigentumsanteile, wobei der Nenner den Anzahl der Einstellplätze entspricht
4) Eröffnung eines separaten Grundbuchblatts für jeden Miteigentumsanteil [vgl. nGBVo 23 Abs. 2]
5) Ausschluss des gesetzlichen Vorkaufsrechts
6) eventualiter: subjektiv-dingliche Verbindung (unselbständiges Miteigentum)
Übertragbarkeit und Vererblichkeit je nach Ausgestaltung
Übertragungsbeschränkung bei selbständigem und dauernden Baurecht
Vereinbarung hat nur obligatorische Wirkung (inter partes)
Der Grundbuchverwalter muss nicht prüfen, ob die vorbehaltene Zustimmung zur Handänderung vorliegt; es besteht auch keine Mitteilungspflicht nach ZGB 959 [vgl. BGE 5A_614/2008 vom 26.11.2008 = BGE 135 III 103]
Aufhebung oder Änderung der gesetzlichen Vorkaufsrechte
Grundsätzliches
Eine Vereinbarung über die Aufhebung oder Änderung der gesetzlichen Vorkaufsrechte des baurechtsbelasteten Grundeigentümers und des Baurechtsberechtigten eines selbständigen und dauernden Baurechts kann im Grundbuch vorgemerkt werden (vgl. ZGB 682 Abs. 2)
Vormerkungsgrundlage bilden:
Rechtsgrundausweis
Öffentlich beurkundeter Baurechtsvertrag mit Klausel über die Aufhebung oder Änderung des gesetzlichen Vorkaufsrechts
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