Grundsatz
Der Steuerpflichtige kann vom Immobilienerlös die zu seiner Erzielung notwendigen Aufwendungen (Gestehungskosten) abziehen.
Immobilien im Privatvermögen
Die Kosten von Unterhalt und Verwaltung sind nur bei Immobilien im Privatvermögen abzugsfähig. Der Steuerpflichtige einer Immobilie im Privatvermögen kann – sofern und soweit dies der Belegenheitskanton vorsieht – grundsätzlich wählen zwischen:
Immobilien im Geschäftsvermögen
Bei Immobilien im Geschäftsvermögen können nur die effektiven Kosten abgezogen werden.
Abzugszeitpunkt
Unterhaltskosten sind periodengerecht, nach Kalenderjahren, abzuziehen.
Richterrecht, Gesetzesänderungen und Ermessen
Die Abzugspraxis ist stark von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung beeinflusst. Bekanntestes Beispiel ist die nach dem betroffenen Steuerpflichtigen benannte Rechtsprechung, die sog. „Dumont-Praxis“ (BGE 99 Ib 362ff. vom 15.06.1973). Nach der „Dumont-Praxis“ durfte ein Immobilienerwerber während der ersten fünf Jahre seit dem Kauf einer Liegenschaft mit erheblichem Unterhaltsnachholbedarf die Kosten für unterlassene Unterhaltsarbeiten einkommens-steuerlich nicht in Abzug bringen. Die „Dumont-Praxis“ wurde regelmässig von Lehre und Rechtsprechung kritisiert, weil der Käufer wegen der Vernachlässigungen des Verkäufers im Liegenschaftenunterhalt „steuerlich bestraft“ wurde und, weil Immobilienerwerber, um den steuerlichen Problemen aus dem Weg zu gehen, keine unterhalts-rückständigen Bestandesobjekte mehr kauften. …
Aufhebung der „Dumont-Praxis“ – Unklarheit bleibt
Mit den Gesetzesänderungen auf Bundesstufe (StHG 9 Abs. 3 und DBG 32 Abs. 2) wurde die Abschaffung der „Dumont-Praxis“ eingeläutet und per 01.01.2010 auf Bundesebene in Kraft gesetzt. Die Kantone mussten aufgrund des StHG die „Dumont-Praxis“ während einer Uebergangsfrist bis 2012 ebenfalls abschaffen. Geblieben ist das Beurteilungs-Problem, ob eine Arbeit werterhaltender oder wertvermehrender Natur ist. Das Thema ist weiterhin ins Ermessen der Kantone bzw. der Einschätzungsbehörden gestellt. Die Eckpunkte sind:
- Neue Eigentümer einer vernachlässigten Liegenschaft dürfen künftig den üblichen periodischen Unterhalt einer Immobilie auch innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Kauf steuermindernd bringen.
- Bei umfassender Sanierung einer unterhalts-vernachlässigten Immobilie ist nach wie vor damit zu rechnen, dass gewisse Kosten als wertvermehrend beurteilt werden und somit – wie unter der „Dumont-Praxis“ –
- in Kantonen mit monistischem Besteuerungssystem (Zürcher-System)
- nicht in vollem Umfang einkommenssteuerlich abgezogen werden können
- die einkommenssteuerlich nicht abziehbaren Aufwendungen Diese sog. wertvermehrenden Investitionen erst im Rahmen eines späteren Verkaufs der Immobilie bei der Grundstuckgewinnsteuer (GGSt) als Anlagekosten geltend gemacht werden können
- in Kantonen mit dualistischem System (St. Galler-System) einkommens-steuerlich erst bei der Weiterveräusserung geltend machen können.
- in Kantonen mit monistischem Besteuerungssystem (Zürcher-System)
- In den meisten Kantonen dürfen bei der Einkommenssteuer abgezogene Unterhaltsarbeiten nicht beim Verkauf als Anlagekosten in der Grundstückgewinnsteuerdeklaration geltend machen.
Die Abzugs-Arten und ihre Planung
Der Eigentümer kann zwischen zwei Abzugsarten wählen, wobei dies auch Auswahlüberlegungen und u.U. eine Planung erfordert:
Die einzelnen Abzugsgegenstände
Bei der Geltendmachung der Abzüge beschäftigen den Steuerpflichtigen folgende Themen:
- Laufende Kosten
- Aufwand für Kapitaldienst oder Rechtenutzung
- Abschreibungen und Rückstellungen
- Ansparen von Mittel für künftigen Unterhalt
- Sonderfälle
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