Definition
Als Unterhaltskosten gelten wiederkehrende Aufwendungen für den Erhalt der Liegenschaft in ertragsfähigem Zustande.
Abzugsfähige Unterhaltskosten im Allgemeinen
Abzugsfähige Unterhaltskosten sind:
- Reparaturkosten
- Gebäudeservice-Arbeiten
- Sachversicherungsprämien
- aus Feuerversicherung
- aus Wasserschadenversicherung
- aus Glasbruchversicherung
- aus Erdbebenversicherung
- aus Gebäudehaftpflichtversicherung
- Kosten des Gartenunterhalts
- Liegenschaftensteuer.
Abzugsfähige Unterhaltskosten bei Mietobjekten
Bei vermieteten Immobilien kann der Eigentümer folgende, ggf. von ihm zu tragende Kosten steuerlich abziehen:
- Kosten von Privatstrassen (Strassenunterhalt, -beleuchtung und Schneeräumung)
- Entsorgungsgebühren (Kehricht, Abwasser etc.)
- Infrastrukturkosten (Portier, Hauswart, Aufzugsservice, Reinigung etc.)
Abzugsfähige Unterhaltskosten bei selbst genutzten Immobilien
Als nicht abzugsfähig gelten:
- Betriebskosten (Kosten, die der Eigentümer bei einer Drittvermietung selber tragen müsste)
- Versorgungskosten (Wasser, Wärme (Heizoel, Gas, Heizstrom)
- Entsorgungskosten (Abwasser, Kehricht)
- Telekomkosten (Telefon, Internet und TV)
- Kaminfegerkosten
- Lebenshaltungskosten
- Allgemein
- Kein Zusammenhang zu steuerpflichtigem Eigenmietwert
- Lebenshaltungskosten sind all jene Kosten, die der Eigentümer bei einer Drittvermietung nicht selber tragen müsste
- Luxusaufwendungen
- Aufwendungen des Steuerpflichtigen aus Liebhaberei und persönlicher Neigung wie Intarsien, luxuriöse Ausstattung usw.
- Aenderung oder Anpassung wegen des Baufortschritts bereits erstellter, funktionstüchtiger StWE-Innenausbauten im schlüsselfertigen Verkauf nach den Wünschen eines Käufers
- Risiko des zahlenden Käufers, diese Aufwendungen weder einkommenssteuerrechtlich bei den Abzügen, noch beim späteren Verkauf als Anlagekosten in der Grundstückgewinnsteuer-Deklaration geltend machen zu können!
- Umstritten: Sicherheitskosten (zB Securitas-Ueberwachung)
- Allgemein
Überblick über die Liegenschaften-Unterhaltskosten
Folgendes ist für die steuerliche Abzugsfähigkeit der Liegenschaften-Unterhaltskosten zu beachten:
- Unterhaltskosten im Anschluss an Immobilienerwerb
- Dumont-Praxis ist aufgehoben
- Trotzdessen vernünftige Handhabung
- Abgrenzung werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen
- Abgrenzung im Hinblick auf Abzüge bei der Einkommenssteuer bzw. Geltendmachung als Anlagekosten bei der Veräusserung im Grundstückgewinnsteuerverfahren in Kantonen mit monistischer Besteuerung
- Separierte Rechnungsführung
- Getrennte Ablage der Kostenrechnungen
- Wechsel von Effektivkosten- zu Pauschalkosten-Abzug?
- Zahlen-Vergleich
- Analyse der vorteilhafteren Variante
- Prüfung Wechsel
- Prüfung Bedingungen für Wechsel
- Erneuerungsarbeiten (Denkmalpflege, Energetische Massnahmen, Lärmschutz)
- Entsprechende Nennung im Baugesuch
- Bezeichnung in den Steuerdeklarations-Unterlagen
- Teilrechnungen von Handwerkern verlangen, zwecks Kostenverteilung
- steuerperioden-berücksichtigend
- in Relation zu Immobilienertrag bzw. Gesamteinkommen
- Aufbewahrung der Liegenschaftenunterhalts-Dokumente, bis zur rechtskräftigen Grundsteuerdeklaration der Veräusserung, auch wenn die handelsrechtlichen Aufbewahrungspflichten kürzer sind
Literatur
- Richner / Frei / Kaufmann / Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., 2016, Art. 32 N 37 ff. DBG
- Richner / Frei / Kaufmann / Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 30 N 36 ff. StG
Judikatur
- (BGer 2C_153/2014 vom 04.09.2014
- BGer 2C_666/2012 vom 18.12.2012
- BGer 2C_63/2010 vom 06.07.2010
- Steuerrekursgericht des Kantons Zürich, 1.Abteilung, Entscheid vom 12.05.2020, 1 DB.2020.15 / 1 ST.2020.21
Weiterführende Informationen
Zum sog. «wirtschaftlichen Neubau» (Praxisänderung)
«Zu den Unterhaltskosten gehören gemäss der am 1. Januar 2010 in Kraft getretenen Fassung von DBG 32 Abs. 2:
- u.a. die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften (infolge Abschaffung der sog. «Dumont-Praxis»).
- Kosten für Arbeiten im Zusammenhang mit einer Totalsanierung oder dem völligen Um- oder Ausbau (sog. wirtschaftlicher Neubau) sind als Instandstellungskosten abzugsfähig, soweit
- sie aufgrund ihres objektiv-technischen Charakters dazu dienen,
- einen früheren Zustand der Liegenschaft wiederherzustellen,
- mithin werterhaltend wirken»
- einen früheren Zustand der Liegenschaft wiederherzustellen,
- sie aufgrund ihres objektiv-technischen Charakters dazu dienen,
Quelle: Einkommenssteuerplanung
Judikatur
- BGer 9C_677/2021 vom 23.02.2023 = BGE 149 II 27 ff. (Leitentscheid zum «wirtschaftlichen Neubau»)
Weiterführende Informationen
- Praxisänderung
- Steuerverfahrensrecht
- Liegenschaftenbesteuerung
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