Direkter Immobilienerwerb
Der direkte Immobilienerwerb kann als Alleineigentum oder bei mehreren Erwerbern in einer der Formen des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgen:
- Alleineigentum
- Gemeinschaftliches Eigentum
- Miteigentum
- Gewöhnliches Miteigentum (ME)
- Stockwerkeigentum (StWE)
- Gesamteigentum
- Gütergemeinschaft
- einfache Gesellschaft
- Kollektivgesellschaft (KlG)
- Kommanditgesellschaft (KmG)
- etc.
Indirekter Immobilienerwerb
Der indirekte Immobilienerwerb erfolgt über den Beteiligungserwerb an Rechtsträgern mit eigener Rechtspersönlichkeit (siehe nachfolgende Tabelle). Für private Immobilieninvestoren kann der private Immobilienfonds ein steuerlich interessantes Instrument für das Halten von Immobilien sein (siehe unten » Special „Private Immobilienfonds“).
Rechtsträger-Typen / Gesellschaftstypen
- Immobilien-Gesellschaft
- Immobilien-Aktiengesellschaft
- Immobilien-Fonds
- Immobilien-Anlagestiftung
- Wohnbau-Genossenschaft
Special „Private Immobilienfonds“
Für vermögende private Investoren kann das Halten des Immobilienportefeuilles in Form eines Immobilienfonds organisatorisch und steuerlich zweckmässig sein.
Im Verhältnis zur Direktinvestition in Immobilien sind die Gewinnsteuern von Bund und den Kantonen, die eine solche Privilegierung kennen, um ca. 50 % niedriger.
Besteuerung Stufe Fonds
Die Gewinnsteuer auf Stufe des Fonds ist bei Bund und einigen Kantonen gegenüber der Steuerlast von Kapitalgesellschaften um die Hälfte reduziert.
Besteuerung Stufe Anteilsinhaber
Beim Fondsanteilsinhaber werden die Anteilserträge insoweit besteuert, als die Gesamterträge des Anlagefonds jene aus seinen Immobilienerträgen übersteigen. Damit werden beim reinen Immobilienfonds
- die Immobilienerträge nur auf Stufe Fonds besteuert;
- nur die Erträge mit einer Einkommenssteuer belastet;
- seitens des Anteilsinhabers keine diesbezüglichen Gewinnsteuern erhoben.
Reduzierte Steuerbelastung Anteilsinhaber
Im Verhältnis zur privaten Direktinvestition in Immobilien kann hier die Steuerbelastung je nach Kanton bis auf wenige Prozent gesenkt werden. – Der Immobilien-Anlagefonds ist ein interessantes Instrument für vermögende Privatpersonen um ihre in diesem Bereich die Steuerbelastung zu senken.
Hohe Anforderung an die Errichtung eines Immobilienfonds
Die Errichtung eines Immobilienfonds fordert die Berater in folgenden Segmenten:
- Regulatorien
- Vertragsrecht
- Aufsicht
- Steuern
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