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Werkvertrag

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Exkurs: Fertighaus-Vertrag

Erstellungsdatum:
10.07.2018
Aktualisiert:
15.11.2022
Rechtsgebiet:
Stichworte:
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

Das Fertighaus (auch: Systemhaus oder Typenhaus) stösst je länger mehr auf das Interesse bauwilliger Eigenheim-Interessenten.

Aufgrund der Produktionsart stehen Fertighäuser bzw. Systemhäuser resp. Typenhäuser den beweglichen Werken näher.

Probleme entstehen vor allem da, wo eine Leistungsteilung am Bau zwischen Bauherr und Fertighausanbieter stattfindet (Bauherrenseitig: Erschliessung + Kellergeschoss; bauseitig: Typenhaus ab Oberkante Kellerdecke) stattfindet. – Ein solches Leistungs-Splitting sollte unter allen Umständen vermieden werden!

Der nachfolgende Themenabriss soll dem Baulaien etwas Licht ins Dunkel des Fertighausbaus bringen:

Definition

  • Fertighaus =   Haus, welches in der Fabrik (liegend, nicht stehend) in Einzelteilen produziert, mit Spezialfahrzeugen auf das Bauareal geliefert und dort montiert wird

Grundlagen

  • Bauwerkvertrag
    • OR-Werkvertrag
      • OR 363 ff.
      • Werkvertrag
    • SIA-Werkvertrag
      • Werkvertrag
      • Übernahme der SIA-Norm 118
      • Regelwerk SIA-Norm 118
      • Vorrangregeln beachten (Art. 21 SIA-Norm 118)
    • Bauwerkvertrag
  • Werkliefervertrag

Rechtsnatur

  • Je nach Ausgestaltung
    • Werkvertrag (Totalunternehmervertrag) bzw.
    • Werklieferungsvertrag für Typenhaus,
      • auf ein bauseits zu erstellendes Fundament ab Oberkante Kellerdecke,
      • mit (ergänzendem) Architekturvertrag
      • BGE 117 II 273
    • mit Supensivbedingung des Baulanderwerbs (bei Vertragsunterzeichnung vor Landerwerb) (OR 151)

Vorteile / Nachteile

  • Vorteile
    • Die typischen Baumängel des klassischen Hochbaus (mehrere am Bau Beteiligte, Zugänglichkeit zu Kanälen, Rohbau in Aussenwitterung usw.) lassen sich durch die präzise, teils computer- und / oder roboter-gesteuerte Herstellung von Böden, Wänden und Decken im Trockenen, liegend, weniger anfällig produzieren
    • Günstigere Preise
      • „Rohbau“
      • Ausstattung (Küche, Bad, Waschmaschine, Schränke, Treppen usw.), weil der Anbieter als „Mengeneinkäufer“ wesentlich grössere Rabatte erhält, als der Bauherr beim „Architektenhaus“
  • Nachteile
    • Alle nicht ab Produktionswerk erbrachten Leistungen (Elektriker, Erschliessungsanlagen und bei bauseitiger Fundament- und Keller-Erstellung) erbringen oft Koordinations- und Qualitätsprobleme, die indessen bei Lieferung des Fertighauses aus einer Hand meistens nicht auftreten
      • Unterscheidungsmerkmal
        • Baunahe Anbieter (von der Produktionsseite)
        • Discount-nahe Anbieter (Zukäufer des Systemhauses)
      • Stärkere Qualitäts-Abhängigkeit vom Anbieter als beim Hochbau
        • Bei den rund 40 – 50 Gewerken im Hochbau sind sicherlich mehrere Handwerker mit mittlerer bis guter Qualität am Bau tätig
        • Bei einem unqualifizierten Fertighausanbieter ist vielfach dann nichts korrekt
      • Von bestimmten Anbietern werden ästhetisch nicht befriedigende Typenhäuser am Markt angeboten; einzelne Anbieter haben in ihrem Programm aber auch Haustypen, die einem „Architektenhaus“ in nichts nachstehen oder sogar noch schöner sind

Parteistellungen

  • Besteller
    • Bauherr
      • Landerwerb
        • Der Bauherr kauft das Bauland meistens separat, zB vom „Bauern“,
        • auch wenn der Fertighaushersteller auf die Kaufmöglichkeit hinweist
        • Grundstückkaufvertrag
          • (Suspensiv-)Bedingung der rechtskräftigen Baubewilligung verlangen
          • ohne eine solche Klausel übernimmt der Besteller das Überbaubarkeitsrisiko
        • hiezu
        • Abschluss Werkvertrag für Baute (Aushub, Fundament, Keller, Erschliessungsanlagen + Fertighaus etc.)
          • Erwerbsbedingung der rechtskräftigen Baubewilligung, motiviert durch den Generalunternehmer
  • Unternehmer
    • Fertighaushersteller als Totalunternehmer
      • als alleiniger Vertragspartner
        • Vermeidung der Koordination, Überwachung und Mängelbehebung mit einer Vielzahl von Handwerkern
          • Keine Architekten-, Planer- und Handwerker-Verträge unterzeichnen
        • Dem Totalunternehmer daher keine Stellvertretungsrecht einräumen
      • mit Gesamtverantwortung
        • einschliesslich Verpflichtung zur Erhältlichmachung der Baubewilligung
      • Subunternehmer
        • = Unternehmer, der vom Totalunternehmer mit der Herstellung eines Teils oder mit dem ganzen Werk bzw. mit der Erbringung einzelner Arbeitsgattungen betraut ist
        • hiezu
        • Der Subunternehmer ist – wie der Totalunternehmer – baupfandberechtigt

Werkvertrag

  • Grundsätzliches zum Werkvertrag
  • Notwendigkeit des Vorhandenseins der Unterlagen des Fertighaus-Anbieters
    • Projekt- + Ausbau-Unterlagen
      • Baubeschrieb
      • Pläne
    • Erhebung dieser Dokumente zum Bestandteil des Werkvertrages
  • Redaktionsanforderungen an den Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag)
  • Anwendbares Recht und Gerichtsstand
    • Schweizerische Anbieter
      • Anwendung schweizerischen Rechts vereinbaren
      • Gerichtsstand am Bauherren-Wohnsitz, wenn möglich
      • Individuelle Beurteilung erforderlich
    • Ausländische Anbieter (mit Sitz im Ausland, ohne CH-Tochtergesellschaft)
      • Rechtswahl des Schweizerisches Rechts
        • Werkliefervertrag
          • Ohne Abrede gilt – vor allem beim Werkliefervertrag (Typenhaus, in Auslandherstellung, Montage auf bauseitigem Fundament ab Oberkante Kellerdecke) -der Ort der charakteristische Leistung vermutungsweise ausländisches Recht
          • Vgl. hiezu Internationales Privatrecht (IPR)
        • Gerichtsstand – sofern und soweit möglich – schweizerisches Recht

Leistungsgegenstand

  • Fertighaus (alleine)
    • Schlüsselfertige Baute
      • Aushub
      • Fundament
      • Keller
      • Erschliessung (Ver- und Entsorgungsanlagen)
      • Umgebung
      • Fertighaus etc.)
    • rechtskräftige Baubewilligung
    • Bezugsbereitschaftsbewilligung
    • Vorbehalt von Eigenleistungen des Bauherrn
      • Ein Angebot von Fertighaus-Anbietern ist, dass der Bauherr – zur Kostenersparnis – gewisse Eigenleistung erbringen darf
      • Problematik
        • Fertighaus-Hersteller können nachher eine Besteller-Mitverantwortung vorschützen, v.a. in den Bereichen Termin und Qualität
        • Daher: Hände weg von solchen Möglichkeiten und klare Verhältnisse schaffen
  • Land und Baute (Fertighaus) von Fertighausanbieter (selten)
    • Landerwerb vor Fertighausmontage

Werklohn

  • Fixpreis, mindestens Kostendach
    • Werkverträge auf Abrechnung garantieren keine Kosteneinhaltung!
    • Risiko von Mehrkosten
  • Klärung der Umsatzabgaben-Frage
    • Achtung
      • seit SIA-Norm 118 / 2013: exklusive MWST, also zusätzliche Abgaben-Erstattung durch den Bauherrn
  • Projektänderungen
    • Rollende Planung verhindern
    • Bauherrenwünsche während des Baus können das Fertighaus verteuern
    • Im Fertighaus-TU-Vertrag sollten geregelt werden
      • Planung der Änderungen
      • Nachtragspreise (Mehr- und Minderkosten)
      • Allfällige TU-Zuschläge
        • TU-Fee
        • Risiko-Fee
  • Vorauszahlungen / Anzahlungen
    • Koordinations-Obliegenheit

Ablieferung / Abnahme

  • Unternehmer-Terminhaftung
    • Der Fertighausanbieter (Totalunternehmer) sollte für den Ablieferungstermin (nebst Qualität und Preis) einstehen müssen
  • Fixtermin
    • Im Werkvertrag ist der Ablieferungstermin mit Fixtermin zu vereinbaren, allenfalls gesichert durch eine Konventionalstrafe zur Deckung der Verspätungskosten des Bauherrn
    • Regelung einer Bezugsterminüberschreitung und ihrer Folgen verlangen
  • Weitere Detailinformationen
  • Schadensabsicherung

Mängelhaftung

  • Unternehmer-Mängelhaftung
    • Der Fertighausanbieter (Totalunternehmer) sollte selber für die Qualität (nebst Termin und Preis) einstehen müssen
  • Keine Abtretung der Gewährleistungsrechte gegenüber den Subunternehmern ohne Eigengarantie des Fertighaus-Anbieters akzeptieren
    • Grundsätzlich sollte der Fertighausanbieter selber für die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn einstehen und nicht bloss seine Haftungsansprüche gegenüber seinen Subunternehmern dem Bauherrn abtreten
    • Mit Bezug auf die Haushaltgeräte die Weiterabtretung der Hersteller-Garantieansprüche aber Praxis
  • ferner

Unternehmer-Sicherheiten

  • Gewährleistungsgarantie des Totalunternehmers, alle Arbeitsgattungen umfassend, für mindestens 5 Jahre
  • Das OR-Werkvertragsrecht sieht keine Sicherstellungspflicht des (Total-)Unternehmers vor
  • Demgegenüber enthält die SIA-Norm 118 zwei Sicherstellungslösungen (Barrückbehalt des Bauherrn von 5 oder 10 % je Bausumme) oder Leistung einer Mängelgarantie bzw. Mängelbürgschaft einer Bank oder Versicherung
    • Unternehmer-Sicherheiten nach Abnahme (Art. 181 + 182 SIA-Norm 118)

Berater-Beizug

  • Es empfiehlt sich, den Entwurf des „Fertighaus-Vertrages“ einer Fachperson zur Überprüfung vorzulegen

Vorbehalt / Disclaimer

Diese allgemeine Information erfolgt ohne jede Gewähr und ersetzt eine Individualberatung im konkreten Einzelfall nicht. Jede Handlung, die der Leser bzw. Nutzer aufgrund der vorstehenden allgemeinen Information vornimmt, geschieht von ihm ausschliesslich in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.

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