Abreden im Baurechtsvertrag, die nicht direkt den Inhalt der Dienstbarkeit betreffen und / oder denen keine realobligatorische Wirkung beigemessen werden kann, haben rein obligatorischen Charakter:
Schuldrechtlicher Charakter
- Bestimmungen mit rein obligatorischem Charakter bedeuten, dass sie nur zwischen den Parteien (auch: inter partes) und nicht gegenüber Rechtsnachfolgern, d.h. nicht gegenüber späteren belasteten Grundeigentümern bzw. später Bauberechtigten, oder Dritten wirken
Rechtsnachfolge durch Singularsukzession
- Allgemeines
- Bei der Singularsukzession werden einzelne Rechte und Pflichten rechtsgeschäftlich übernommen (auch: Einzelrechtsnachfolge)
- Zession / Schuldübernahme
- Wird das Baurechtsgrundstück oder die baurechtsbelastete Liegenschaft veräussert, muss bedacht werden:
- Übertragung der obligatorischen Rechte, so dass dadurch der Rechtsnachfolger berechtigt wird, durch Zession
- Übernahme der obligatorischen Pflichten, so dass dadurch der Rechtsnachfolger verpflichtet wird, durch Schuldübernahme
- Wird das Baurechtsgrundstück oder die baurechtsbelastete Liegenschaft veräussert, muss bedacht werden:
Rechtsnachfolge durch Universalsukzession
- Allgemeines
- Bei der Universalsukzession gehen alle oder eine bestimmte Vielzahl von Rechte und Pflichten auf den Rechtsnachfolger über (auch: Gesamtrechtsnachfolge)
- Arten der Gesamtrechtsnachfolge
- Natürliche Personen
- Juristische Personen
- Weitere Detailinformationen
Keine Generalisierung
- Wegen der hier bestehenden Vertragsfreiheit lässt sich zu den möglichen Vertragsbestimmungen keine Generalisierung vornehmen
Häufige Fälle
- Verpflichtungen des Bauberechtigten
- Verpflichtung, bis zu einem bestimmten mit dem Bauwerk zu beginnen
- Verpflichtung, das Bauwerk bis zu einem bestimmten Termin fertig zu stellen
- Architekturverpflichtung
- Baurechtszins und ggf. eine einmalige Gegenleistung zu bezahlen
- Verpflichtung zur Führung eines bestimmten Gewerbebetriebes
- Pflicht, die Bauten ordnungsgemäss zu unterhalten und laufend zu modernisieren
- Konkurrenzverbot
- Verpflichtung des Bauberechtigten, vom Grundeigentümer, bestimmte Waren für den Bau oder Betrieb zu beziehen (Bezugsverpflichtung)
- Verpflichtung, die Gebäude nur an einen bestimmten Personenkreis zu vermieten
- Verpflichtung der im Baurecht erstellten Mietwohnungen zu bestimmten Mietzinsen weiterzuvermieten
- Pflicht, die Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren sowie für die Haftpflicht des Werkeigentümers zu versichern
- Pflicht, bei der Rechnungslegung Mindestabschreibungen auf den Gebäuden vorzunehmen
- Verpflichtungen des baurechtsbelasteten Grundeigentümers
- Erschliessungspflicht mit eine eigenen Strasse auf eigene Kosten des baurechtsbelasten Grundeigentümer
- Eintragungspflicht des Baurechts im Grundbuch nach rechtskräftiger Erteilung der Baubewilligung
- Baukreditgewährung an den Baurechtsnehmer, z B zu Vorzugskonditionen
- Beidseitige Verpflichtungen
- Regelung der Tragung der Kosten des Baurechtsvertrages und seiner Eintragung im Grundbuch, je zur Hälfte oder nach einem anderen Aufteilungsschlüssel
- Vereinbarung eines Schiedsgerichts für alle Streitigkeiten mit Ausnahme des Anspruchs aus vorzeitigem Heimfall
Standardklauseln
Spezialklauseln
Literatur
- ISLER PETER, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Bern 1973, S. 97 ff.
- HITZ FLURINA, Das Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht: Konstruktion aus dinglichen und obligatorischen Rechtspositionen, Diss. Zürich 2017, S. 153 ff.