Bisher war das Halten und Verwalten von Immobilien in einer Gesellschaft mit einzig diesem Zweck steuerlich nicht vorteilhaft.
Neuerdings kann der Einsatz einer Immobilien-Gesellschaft als Rechtsträger einer Immobilie doch wirtschaftlich und steuerlich sinnvoll sein:
- Unternehmenssteuerreform II (UStR II) und die privilegierte Dividendenbesteuerung der Kantone mildern die sonst ertragsmässig negative wirtschaftliche Doppelbelastung
- Strategische, operative, wirtschaftliche oder rechtliche Aspekte können den Einsatz einer Immobilien-Gesellschaft als Rechtsträger rechtfertigen.
Der Begriff der Immobilien-Gesellschaft ist kein einheitlicher. Um eine Immobilien-Gesellschaft zu sein, muss sie folgende Kriterien erfüllen:
- Gesellschaftszweck: Ausschliesslich oder zur Hauptsache Erwerb, Verwaltung, Nutzung und Veräusserung von Immobilien mit entsprechender Zwecksetzung in den Statuten.
- Bilanz: Buchmässiger Immobilien-Anteil von mehr als 50 %.
- Ertrag: Gewinnerzielung aus Immobilienerträgen.
- Halten einer oder mehrerer Kapitalanlageimmobilien (Mg. Von Lehre und Praxis).
Eine Gesellschaft, die eine Betriebsliegenschaft (recte „Managementimmobilien“) hält oder andere Zwecke verfolgt, ist keine Immobilien-Gesellschaft!
Bewertungen, Refinanzierung und Steuerfolgen bei Immobilien-Gesellschaften
Besteuerung der Wertzuwachses bei wirtschaftlicher Handänderung (share deal)
Bei der wirtschaftlichen Handänderung (share deal) wird also nur der Wertzuwachs besteuert; dabei gibt es verschiedene Besonderheiten. Insbesondere wird unterschieden in:
» Verkauf Mehrheitsbeteiligung
» Verkauf Minderheitsbeteiligung
Verkaufspreis
Bei der Veräusserung einer Immobiliengesellschaft oder einer Mehrheitsbeteiligung sind zwei Preisparameter zu bestimmen:
- der Preis für die Gesellschaftsanteile (Aktien oder GmbH-Anteile)
- der für die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer massgebende Grundstückerlös.
Verkauf, Schenkung und Erbschaft
» Juristische Person als Verkäuferin
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